Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans, tel est l’avantage fiscal que procure le dispositif de défiscalisation Pinel. Alléchant et tentant de se lancer dans une opération en immobilier locatif, les raisons d’investir sont d’ailleurs nombreuses : réduire son imposition sur le revenu, se constituer un complément de revenu pour sa future retraite, construire un patrimoine de rapport transmissible ou aider ses proches de façon indirecte.

Cependant, l’accessoire ne doit pas prendre le dessus sur le principal : la réduction d’impôt ne doit pas occulter l’intérêt propre du bien immobilier et de ses conditions d’acquisition.

Léonard de Vinci disait : « Ne pas prévoir, c’est déjà gémir ». Alors sans dénaturer la portée de la parole de l’illustre personnage, l’investisseur doit s’entourer de garanties pour se prémunir d’un futur trop idéalisé.

Les critères d’éligibilité à la défiscalisation Pinel :

Avant d’aborder les critères financiers, il est nécessaire de comprendre les critères qui définissent la loi de défiscalisation Pinel. La volonté du législateur en imaginant ce dispositif de défiscalisation immobilière était de favoriser le développement de programmes immobiliers neufs sur des secteurs où l’offre est notoirement déséquilibrée. Ainsi, plusieurs plafonds doivent être respectés pour être éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

En premier lieu, l’avantage fiscal au mètre carrée est limité à un plafond de 5 500 €/m². Au-delà de ce niveau, la réduction d’impôt est diminuée proportionnellement.

Ensuite, un plafond des ressources des locataires a été défini par les pouvoirs publics. Il tient compte de la composition du foyer et du secteur géographique. Sa finalité est de faciliter, pour des populations aux revenus limités, l’accès aux logements situé près des zones d’activités économiques (pourvoyeuses d’emplois). Pour exemple, un couple avec deux enfants en zone A bis (Paris et trente communes de la région parisienne) sera éligible au locatif « Pinel » si ses revenus ne dépassent pas le plafond de 86 479 €/an.

Par ailleurs, le marché immobilier étant pluriel, le montant des loyers au mètre carré est défini en fonction de la taille des bassins de populations. Les zones sont lettrées de A bis à C. La zone A bis regroupant les zones les plus nombreuses et les plus denses (voir plus haut). La zone C concerne des villes de plus de 50 000 habitants. Elles ont été instaurées en 2003, et, révisées deux fois en 2006 et 2009. La définition d’une zone tendue est ainsi décrite par le ministère du logement. « Une zone est dite tendue si l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix).« . Ainsi, le logement acquis en VEFA ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde sera éligible au dispositif de défiscalisation Pinel si le ratio montant du loyer/surface habitable respecte les critères déterminés.

En outre, le législateur a prévu de modérer le montant des loyers pratiqués par un coefficient pondérateur lié à la surface du bien. L’idée est de pouvoir de restituer du rendement aux investisseurs faisant l’acquisition de petites surfaces dont les prix au mètre carré sont souvent supérieurs à ceux constatés sur les grands logements. Pour les petits appartements, ce coefficient multiplicateur est au maximum de 1,2  du plafond de loyer défini selon la zone géographique. A l’inverse, les habitations dont la surface est supérieure à 63 m², voient leur loyer au m² corrigé par un coefficient inférieur à 1.

La loi de défiscalisation Pinel se veut un dispositif équilibré. Il ménage les intérêts du locataire et ceux de l’investisseur. Pour le premier nommé, un certain nombre de plafonds précédemment abordés sont là pour lui permettre l’accès à une offre locative plus large et à prix contenu. Du côté de l’investisseur, le fait d’encadrer l’avantage fiscal dans la limite de 5 500 €/m² permet de modérer la politique tarifaire des promoteurs (ceux-ci étant aussi contraints par une législation toujours aussi pesante).

Autre point intéressant : le dispositif de défiscalisation Pinel permet de loger des ascendants ou des descendants sans pour autant perdre le bénéfice de l’avantage fiscal.

Même si le cadre de la loi Pinel est de nature à assagir le marché de l’immobilier en l’encadrant de manière stricte, elle offre de la flexibilité pour l’investisseur en termes de durée de location et de choix dans le locataire (plafond de ressources). Il convient de vérifier tout de même l’adéquation du projet avec son environnement.

En effet, deux autres points essentiels sont à considérer : les conditions du marché locatif ainsi que le marché de la revente dans l’ancien.

La loi permet la location dans les limites d’un prix au mètre carré pondéré alors que la réalité du marché pourra faire que ce ratio locatif soit inférieur à ce qui est observé sur le terrain.

Il en est de même en ce qui concerne le prix de vente à l’achat. Il ne doit pas être trop éloigné du marché de l’ancien. On peut accepter un différentiel d’environ 20 % du prix de l’ancien par rapport au neuf ou réhabilité. Au-delà, la légitimité du programme peut être discutée.

Nos conseils pour réussir sa défiscalisation en loi Pinel

Faire le point sur sa situation personnelle

Le premier conseil est de faire un point sur sa situation. Possède-t-on la capacité financière à réaliser un projet immobilier ? Si oui, dans quelles limites de prix et de durée ? Quel est l’objectif recherché ? Est-il compatible avec les autres objectifs de l’investisseur ?

Que signifie « faire le point » ? C’est prendre en considération pour un investisseur, l’ensemble de ses éléments personnels (âge, composition du foyer), patrimoniaux (valeur de l’immobilier, des avoirs mobiliers),  financiers (montant et nature de tous les revenus, montant des remboursements d’emprunt en cours…) et fiscaux (montant de l’imposition, réduction et crédits d’impôt en cours)… Cette liste n’est naturellement pas exhaustive, chaque cas est unique.

Les termes de l’acquisition et l’obtention de l’incitation fiscale interfèrent bien évidemment dans la mise en place du projet. Par cela, nous entendons les conditions de financement (nature et taux d’intérêt, durée et conditions du prêt, conditions de l’assurance de prêt avec le taux de couverture sur chaque emprunteur, taux calculé sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû…).

La réduction d’impôt est quant à elle, liée à la date de livraison du bien et à sa mise en location. La simultanéité  des deux événements permettant de jouir de l’avantage fiscal, dans les conditions édictées par la loi Pinel (l’acte authentique signé devant notaire permet à l’acquéreur de réserver un droit à « avantage fiscal »).

L’ensemble de ces éléments permettent de dégager un budget d’investissement et une capacité d’épargne.

Définir la localisation de son investissement

Le deuxième conseil tient au choix de l’emplacement du bien et des conditions locatives. L’attractivité économique et l’essor démographique sont des éléments décisifs dans le choix de la ville. Dispose-t-elle d’un tissu d’entreprises (petites, moyennes et grandes entreprises) sur plusieurs secteurs d’activité (dans une économie mondialisée, une seule activité peut représenter une hypothèque pour l’avenir) ? Existe-t-il une politique à destination des entreprises ? Existe-t-il un solde migratoire positif ? Quel est le taux de chômage ? Quel est le revenu moyen ? Quel est le niveau des impôts locaux ? La ville est-elle endettée ?

En termes de commodités et d’accessibilité, la ville dispose-t-elle d’un réseau de transports en commun (bus, tramway,  métro) ? D’un réseau routier développé (autoroute, route nationale, périphérique ? De liaisons ferroviaires, aériennes ?

Qu’en est-il la qualité de vie ? Existe-t-il une offre en termes de loisirs (cinémas, théâtres, musées, salles de sport…) ? Comment est perçue la ville par ses habitants ?

• La qualité de vie (climat, coût de la vie, sécurité, services médicaux, transports en commun, accueil de la petite enfance, facilité d’accès…) : il est important de rappeler qu’en investissant dans un logement Pinel, vous vous constituez un patrimoine immobilier que vous pourrez revendre ou dans lequel il vous sera possible d’habiter à la fin de la période de défiscalisation (6, 9, ou 12 ans).

• Le potentiel universitaire (qualité de la vie étudiante, cadre de vie général de la ville, nombre et niveau d’emplois proposés à la sortie des études, salaires…) est un élément important lors de votre investissement. Dans une ville universitaire, la demande en logements est forte, la population étudiante étant une clientèle récurrente et captive (il faudra être attentif au loyer pratiqué car le pouvoir d’achat est limité et contraint). Nombre d’investisseurs seront tentés par l’achat d’un bien en vue d’y loger leurs propres enfants. La loi de défiscalisation Pinel ne s’y oppose pas, sous certaines conditions.

• Le dynamisme et le potentiel économique (nombre d’entreprises, niveau des salaires, taux de chômage, etc.) varient sensiblement d’une ville à l’autre. Depuis 10 ans, des villes comme Toulouse, Montpellier ou Rennes se développent plus rapidement qu’une ville comme Paris (marché mature à forte dimension patrimoniale). Une ville ayant une forte attractivité économique et pourvoyeuse d’emplois, sera un élément déterminant pour le devenir du projet immobilier locatif.

• Le prix de l’immobilier neuf doit être analysé avec attention. Certaines villes ont des prix dans le neuf très élevés, ce qui a pour conséquence de rogner fortement le rendement de l’opération de défiscalisation. Donc, rien de neuf, à ce sujet. Les secteurs à forte valeur patrimoniale ne permettent pas de dégager de rentabilité dans le cadre de la loi Pinel. Ils vous permettent à tout le moins d’espérer d’être protégé contre un retournement du marché immobilier.

Pour vous aider dans votre réflexion, une étude du marché de l’ancien fournit des clés de lecture. Que puis-je attendre si je souhaitais revendre le bien immobilier ?

Cette étude vous permettra aussi d’éviter d’investir dans des secteurs où l’offre est pléthorique. En théorie, la loi Pinel a circonscrit l’éligibilité aux secteurs où la demande est patente et l’offre trop insuffisante.

Réduire le risque locatif

Tout projet en immobilier locatif repose sur les épaules du locataire. Alors, quelles sont les précautions à prendre pour réduire le risque locatif d’une opération de défiscalisation immobilière ? Le choix du bien immobilier a été abordé plus haut. L’étude du marché locatif est aussi essentielle que le choix du bien immobilier.

Maintenant, vous disposez de votre logement et vous ne souhaitez pas vous occuper de la gestion locative. Une alternative s’ouvre à vous. Soit, vous faites appel à un réseau national. Soit, vous optez pour un gestionnaire locatif local. Il n’y a pas d’avantage particulier à travailler avec l’un ou l’autre.

Le rôle du gestionnaire est de vous informer sur la réalité du marché locatif (montant des loyers, nature et pouvoir d’achat de la population locale, typologie de la demande…).

La relation entre vous sera décrite au travers d’un mandat de gestion. Ses missions et frais seront détaillés. Une comparaison des prix du service proposé sera certainement un élément déterminant dans le choix. Déterminant aussi, la capacité du prestataire à mettre rapidement en location votre bien aux conditions envisagées. Que ce soit la première ou les éventuelles suivantes.

La probabilité d’avoir plusieurs occupants existe bien évidemment.

Toutefois, la seule bonne volonté du gestionnaire ne suffira pas pour sécuriser le projet. L’investisseur devra se prémunir contre le risque représenté par le locataire.

Ainsi, l’acquéreur devra souscrire plusieurs assurances avant même le début de la mise en location, pour se garantir une indemnisation contre un certain nombre d’événements (impayés, dégradation, vacance locative, assistance juridique).

Le conseil est de lire le contrat d’assurances souvent proposé par le gestionnaire locatif. Une attention toute particulière sera portée sur les plafonds et périodes d’indemnisation, les franchises en matière de déclenchement des garanties…

Bien vivre son opération immobilière. C’est anticiper une rupture dans le versement des loyers pendant plusieurs mois et se demander si votre budget vous permettrait d’y faire face.

Compte tenu de la complexité des éléments à prendre en considération, et, du recul indispensable pour appréhender correctement les divers aspects d’un projet de défiscalisation Pinel, le mieux reste tout de même de se faire accompagner par un professionnel de la gestion patrimoniale. La vie au quotidien est chronophage, et, ne permet souvent pas de se pencher sur tous les aspects et d’en mesurer les incidences.

Encore nombreux sont ceux qui s’interrogent a posteriori sur le détail de leur opération de défiscalisation immobilière en cours.