La défiscalisation à la portée du plus grand nombre
Les SCPI fiscales représentent une forme de défiscalisation financière à travers l’investissement immobilier. Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier, régies par le code monétaire et financier (articles L. 214-86 et suivants, R.214-130 et suivants), permettent l’acquisition de parts dans des biens immobiliers avec des avantages fiscaux spécifiques. Elles sont divisées en deux catégories principales : celles offrant une réduction d’impôt sur le revenu et celles facilitant la neutralisation des revenus fonciers existants, sous les mêmes conditions réglementaires que les dispositifs de défiscalisation correspondants.
Les investissements dans les SCPI fiscales sont possibles à partir de 10 000 €. Parmi les options disponibles, les SCPI Pinel et Malraux ciblent la réduction d’impôt sur le revenu, les SCPI de déficit foncier permettent aux investisseurs de déduire de leurs revenus fonciers la totalité des dépenses engagées pour la rénovation et l’amélioration des propriétés acquises.
Ces diverses options rendent les SCPI fiscales particulièrement attractives pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en bénéficiant de la stabilité de l’investissement immobilier.
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* Le taux de réduction d’impôt pour les SCPI Pinel varie en fonction de l’engagement de location. Il est de 18 % pour les SCPI Malraux. La SCPI de déficit foncier permet de réduire les revenus fonciers existant et d’imputer un déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Les rendements des SCPI sont de l’ordre de 2 % hors défiscalisation. Les SCPI fiscales s’adressent à un très large public compte tenu des seuils de souscription très abordables. Les SCPI permettent de se constituer un patrimoine immobilier diversifié géographiquement et mutualisé du fait d’une multitude de locataires. Comme pour tout investissement immobilier, il convient de prêter une attention toute particulière à l’emplacement des immeubles.
Exemple de défiscalisation SCPI fiscales
Un couple marié investit 10 000 € dans une SCPI fiscale Loi Malraux en 2024
- Le taux de réduction d’impôt s’élève 18 % du montant investi uniquement sur l’année de la souscription.
- La réduction d’impôt sera égale à 10 000 € x 18 % = 1 800 € et imputable sur l’impôt 2023 à régler sur les revenus de l’année 2024.
- Ils pourront bénéficier des loyers versés par la SCPI dès la période de mise en location des biens.
Pour un investissement total de 10 000 € dans une SCPI fiscale Loi Malraux, le couple bénéficiera d’une réduction directe d’impôt au titre de ses revenus 2024 d’un montant de 1 800 €.
Le dispositif de défiscalisation des SCPI fiscales
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fiscales sont encadrées par des règles similaires à celles des dispositifs Pinel, Malraux et de déficit foncier, concernant à la fois leurs incitations fiscales et leurs obligations.
Cycles de vie des SCPI fiscales
- Phase d’acquisition/rénovation ou construction : Acquisition de biens immobiliers destinés à être rénovés ou construits.
- Mise en location : Les biens sont loués pour une période minimale de neuf ans pour aligner l’opération sur les critères des dispositifs fiscaux.
- Dissolution : Les parts sont liquidées et les actifs vendus, avec un retour potentiel sur investissement pour les détenteurs de parts. Cette phase peut être ajustée selon les conditions du marché, sur décision de l’assemblée des actionnaires.
Fonctionnement des SCPI fiscales
Les SCPI Pinel offrent des réductions d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % pour des engagements locatifs de 6, 9 ou 12 ans respectivement, jusqu’à une limite de 300 000 € par an. Les SCPI Malraux, quant à elles, accordent une réduction immédiate de 18 % du montant investi, applicable dès l’année suivant la souscription. Ces investissements sont soumis aux plafonds des niches fiscales.
Avantages des SCPI fiscales
- Accessibilité : Permet aux investisseurs d’entrer sur le marché de la défiscalisation avec des montants d’investissement initial modérés, typiquement à partir de 10 000 €.
- Gestion simplifiée : Les investisseurs bénéficient d’un portefeuille diversifié sans les tracas de la gestion directe des biens.
- Avantages fiscaux immédiats : La réduction d’impôt est appliquée dès l’année suivant celle de l’acquisition, offrant ainsi un avantage financier rapide.
Conditions des SCPI fiscales
Les conditions de mise en œuvre des SCPI fiscales s’alignent sur celles des dispositifs Pinel, Malraux et du déficit foncier. Cela inclut des exigences spécifiques en termes de localisation des biens, de plafonds de loyers, de ressources des locataires et de durée de mise en location. Ces conditions visent à assurer que les investissements contribuent à des objectifs sociaux et économiques, tels que la revitalisation urbaine et l’accès au logement.
En résumé, les SCPI fiscales constituent une option stratégique pour les investisseurs cherchant à réduire leur charge fiscale tout en contribuant à des projets immobiliers à valeur ajoutée, avec une gestion et un risque réduits.
Questions fréquentes sur les SCPI fiscales
Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
La SCPI Pinel octroie une réduction d’impôt égale à 2 % par an du montant souscrit et ce pendant 9 ans dans la majorité des cas puis de 1 % pendant 3 ans selon les SCPI. Avec les SCPI Malraux, la réduction d’impôt est d’environ 18 % du montant investi. Dans les deux cas, la réduction d’impôt intervient l’année qui suit celle de la souscription.
Pour ce qui est des SCPI de déficit foncier, le déficit s’impute selon les modalités fixées lors de la souscription (entre 1 et 3 ans). Généralement, l’année qui suit celle de la souscription.
Quelles sont les limites de ce type d’investissement ?
Il s’agit d’un investissement immobilier avant toute chose. Les critères de choix doivent être les mêmes que ceux qui dictent une acquisition en directe. Compte tenu de la spécificité des SCPI, notamment en termes de constitution, de mise en location et de dissolution, le cycle de détention est d’environ 15 ans.
Le calcul de la plus-value immobilière est réalisé par rapport au prix d’acquisition foncier de l’opération, et non pas par rapport à la valeur d’acquisition des parts qui inclus le montant des travaux.
Peut-on revendre ses parts avant la dissolution de la SCPI ?
Les détenteurs de parts sont obligés de les conserver pendant la phase de mise en location. La cession à des tiers ne permet pas de transmettre un éventuel avantage fiscal restant à courir. Par ailleurs, le cédant devra trouver un nouvel acquéreur.
Quel est le montant des frais de notaire ?
Il n’existe pas dans le cadre de l’achat de parts de SCPI.
Quel est le rendement des SCPI fiscales ?
À l’heure actuelle, le rendement perçu par les détenteurs de parts de SCPI fiscales est de l’ordre de 1,5 % à 2 %, une fois la mise en location des biens réalisée. Précisons que ce rendement est net. Toutes les charges liées à la location ont été déduites en amont (charges de copropriété, gestion et assurances locatives, remise en l’état des biens, taxe foncière…).
À quel moment doit-on acheter des SCPI ?
À n’importe quel moment de l’année mais dans la limite des parts disponibles. L’avantage fiscal n’est pas proratisé.
Quelle différence entre les SCPI Pinel et Malraux et les SCPI de déficit foncier ?
Les deux premières créent une réduction d’impôt au profit des détenteurs de parts. La troisième va permettre de limiter voire d’effacer des revenus fonciers existant. L’impact fiscal dans ce dernier cas est fonction de la tranche marginale d’imposition. Plus la T.M.I est importante et plus l’incitation fiscale sera puissante.
