Source de revenus complémentaires défiscalisés
Le statut du loueur en meublé (LMP ou LMNP) est un régime fiscal apparenté à la défiscalisation immobilière qui s’applique aux personnes qui louent des locaux d’habitation meublés (les éléments essentiels d’ameublement et d’équipements ménagers sont présents, et, permettent à son occupant d’y vivre au quotidien).
Pour se prévaloir du statut de loueur en meublé, le bailleur s’engage à donner à bail commercial à un exploitant qui exercera une activité de sous-location des biens, objets du bail. Le logement loué meublé doit faire partie d’une résidence dite résidence avec service avec l’obligation de fournir trois des quatre prestations parmi le petit déjeuner, le nettoyage des parties communes, la fourniture du linge maison et la réception de la clientèle.
Critères de choix *
Gain fiscal
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* Le statut du loueur en meublé (LMP ou LMNP) ne permet pas une défiscalisation directe mais la création de revenus non fiscalisés grâce au mécanisme de l’amortissement comptable. La dotation liée à l’amortissement va s’imputer in fine sur les revenus BIC (« loyers »), au même titre que les charges déductibles. Le gain fiscal ainsi engendré peut représenter jusqu’à 45 % du prix d’achat du logement sur 20 ans. La rentabilité de ce type d’investissement est donc bien supérieure aux investissements immobiliers dont les revenus sont taxés. Dans le cadre de l’immobilier géré, un preneur à bail/exploitant s’engage à louer les locaux selon des modalités détaillées dans un bail commercial. Il s’engage donc à verser un loyer en contrepartie de l’usage des murs pendant une période déterminée, reconductible. Bien que la durée de détention conseillée soit de long terme, il est possible céder son bien assorti du bail commercial à tout moment. Dans ce cas, le délai de revente observé va de quelques semaines à quelques mois selon la qualité du produit (qualité du gestionnaire, localisation, durée du bail restant à courir, répartition des charges).
Exemple de défiscalisation Loueur en meublé
Simulation de défiscalisation Loueur en meublé (LMNP) :
Simulation pour l’achat d’un appartement dans une résidence senior, situé à Chantilly. La résidence est livrable au deuxième trimestre 2024.
Vous achetez un appartement dans une résidence seniors en location meublée pour un prix total de 242 497 € (dont prix immobilier : 234 504 € TTC, frais de notaire : 4 900 €, cautionnement : 3 093 €). Vous empruntez la totalité du prix d’acquisition sur 20 ans au taux fixe de 2,50 % plus 0,36 % d’assurance soit 2,86 %.
Le loyer trimestriel garanti par bail commercial s’élève à 2 040 € hors taxe, revalorisé de 1 % tous les ans.
Vous bénéficiez d’une franchise totale jusqu’à la livraison du bien, période pendant laquelle vous devez tout de même assumer la cotisation d’assurance de prêt.
Le montant du remboursement du crédit sera 1 442 € par mois à partir de la livraison sur 20 ans.
La taxe foncière prévisible sera de 665 €, revalorisé de 1 % tous les ans.
La provision annuelle pour renouvellement du mobilier sur 10 ans se monte à 350 €, revalorisé de 1 % tous les ans.
| DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES : | RECETTES MENSUELLES MOYENNES : |
|---|---|
| - Remboursement du prêt | - Loyer trimestriel |
| - Taxe foncière | - Amortissement comptable |
| - Provision pour renouvellement du mobilier | |
| 1 519,67 € | 1 087,47 € |
ÉPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 432,20 € |
|
Au terme de l’opération, l’acquisition de l’appartement aura été financée à 71,6 % par le gain fiscal (24,7 %) et par le locataire (46,9 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 432 €.
Au bout de 20 ans, vous revendez votre bien 231 860 €* (revalorisation de 1% par an), votre opération de défiscalisation vous aura rapporté un BENEFICE NET de 128 132 €.
*Prix de revente revalorisé sur la base du prix d’acquisition initial hors taxe, incluant des frais d’intermédiation. Le prix de revente est calculé sur un rendement locatif de 4,24 %.
Descriptif du dispositif Loueur en meublé
L’investisseur en Location meublée en régime classique peut opter soit pour le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), soit pour le statut du loueur en meublé professionnel (LMP) en fonction du montant des revenus qu’il tire de son activité de loueur en meublé.
Le Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Avantages fiscaux du dispositif LMNP
L’investisseur a le choix entre deux options fiscales. Le régime du micro- Bic ou le régime du réel.
Dans le premier cas, et, dans la mesure où les revenus perçus sont inférieurs à 70 000 €, il pourra choisir le bénéfice de l’abattement forfaitaire de 50 % (au titre de l’ensemble des charges de gestion liée à la location de son bien). Nous n’abordons pas le cas des locations saisonnières classées où le plafond est porté à 170 000 €.
Dans le second cas, il choisira de comptabiliser l’ensemble des charges qui grèvent ses loyers (charges récupérables de copropriété, intérêts et assurances de prêt, amortissement du bien). Cette deuxième solution peut amener à déclarer un résultat fiscal proche de 0 €. Et donc une « exonération » d’impôt et de CSG-CRDS.
Bénéficiaire du dispositif LMNP
Les investisseurs recherchant un complément de revenus stable et défiscalisé sur une très longue période. Les investisseurs souhaitant arbitrer une partie de leur patrimoine financier sécurisé vers un actif offrant visibilité et rentabilité.
Le Loueur en meublé professionnel (LMP)
Avantages fiscaux du dispositif LMP
Le statut du loueur en meublé s’applique bien évidemment à l’investisseur professionnel quant à la consistance du bien et des conditions prévalant à la location. Non seulement, il acquitte la taxe foncière comme tout propriétaire mais aussi la cotisation foncière des entreprises dans les conditions définies par l’article 1647 D du code général des impôts (ex : taxe professionnelle). La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises n’est recouverte que lorsque le chiffre d’affaires annuel est supérieur à 152 500 €.
Trois obligations sont à respecter :
- Créer un revenu supérieur à 23 000 € de revenus de cette activité
- Les revenus BIC représentent plus de 50 % des revenus du foyer (revenus du travail du foyer fiscal, pensions, rentes viagères)
- Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés (R.C.S.). Cependant, l’inscription obligatoire pour les LMP a été déclarée non conforme à la constitution (décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018)
Sur le plan fiscal, le statut revêt plusieurs bonnes surprises pour les investisseurs :
- Si l’exercice comptable fait ressortir un déficit fiscal, le LMP peut imputer ce déficit sur le revenu global sans aucune limite. Cela interpellera les contribuables ayant une tranche marginale d’imposition est élevée.
- La réserve d’amortissements non imputée sur l’exercice est reportable sans aucune limite de temps.
- Le contribuable peut être exonéré d’impôt sur les plus-values de cessions immobilières si celui-ci exerce son activité depuis plus de 5 ans et que les revenus tirés de cette activité sont inférieurs à 90 000 € hors taxe, et, en moyenne sur les deux derniers exercices précédant l’année de cession.
- En ce qui concerne, l’imposition de solidarité sur la fortune, le loueur en meublé professionnel en est exonéré puisqu’il détient des biens professionnels. Les revenus tirés de l’activité doivent représenter plus de la moitié de la totalité des revenus du foyer fiscal (Sont exclus de cette base les revenus mobiliers, les revenus fonciers… Les revenus à caractère patrimonial).
- En cas de décès d’un loueur en meublé professionnel, ses ayants droit peuvent profiter du régime de transmission des petites entreprises (Pacte Dutreil). Les droits de succession seront calculés après avoir pratiqué un abattement de 75 % sur la valeur des biens ou des titres transmis. Cet avantage est accordé sous conditions (le défunt devait « exploiter » ses biens depuis plus de 2 ans. Les héritiers doivent s’engager à détenir l’ensemble des biens concernés par l’activité pendant au minimum 6 ans. L’un des bénéficiaires de la succession aura l’obligation de devenir lui-même loueur en meublé professionnel pour poursuivre l’exploitation de l’activité, et ce, pendant minimum 5 ans). Enfin, les héritiers peuvent par ailleurs bénéficier du paiement différé et de l’étalement du paiement des droits de transmission (décès et donation) sous certaines conditions.
- L’investisseur bénéficie d’une couverture sociale, conséquence de l’acquittement de cotisations sociales obligatoires (retraite et prévoyance). Il continue donc à valider des trimestres en vue de sa retraite et même après sa prise en charge par les régimes de retraite.
Bénéficiaire du dispositif LMP
Les investisseurs ayant eu une carrière professionnelle aux revenus très variables comme les commerçants, artisans, professions libérales, sportifs, artistes. Les investisseurs disposant d’une surface financière importante et fiscalisés dans une tranche marginale d’imposition importante.
Questions fréquentes sur le dispositif Loueur en meublé
Pourrais-je revendre mon bien ?
Le marché de la revente est organisé, structuré. Plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur souhaitant se libérer de son bien.
- Recontacter son conseiller.
- Joindre une des plateformes spécialisées dans l’intermédiation en immobilier géré.
- Le preneur à bail peut être aussi intéressé par racheter votre bien.
- Un notaire.
- Un agent immobilier.
Toutefois, il est conseillé de s’adresser à des professionnels dont c’est l’activité principale. L’immobilier géré en résidence services s’apprécie selon des paramètres différents de ceux prévalant pour un bien nu (qualité et durée du bail commercial, qualité du gestionnaire, rentabilité et fiscalité…). D’autres leurs sont communs comme la pertinence de la localisation par exemple…
Peut-on occuper son bien ?
D’une manière générale, il est toujours préférable de distinguer investissement et loisir personnel.
Cela vaut aussi pour l’immobilier géré.
Seules les résidences de tourisme permettent aux investisseurs d’occuper quelques semaines par an leur bien. Au prix d’une diminution de la rentabilité.
Pour les résidences seniors et seniors médicalisées, l’accès à la résidence pour le propriétaire-investisseur se fait en fonction de la disponibilité des logements vacants. Pour mémoire, le nombre de résidences destinées aux personnes âgées est supérieur à 10 000 sur tout le territoire.
Alors oui, le propriétaire peut occuper un bien, là où il a acheté, mais en qualité de sous-locataire. Le locataire unique de ces résidences étant l’exploitant.
Il faut comprendre que le chiffre d’affaires des exploitants des résidences avec services est l’addition de deux revenus principaux : les loyers perçus auprès des résidents et les services payants proposés aux résidents.
Si l’investisseur pouvait reprendre son bien pour l’occuper, une partie importante des ressources de l’exploitant serait amputée (loyers). La viabilité de l’exploitation pourrait être remise en cause. Sa pérennité largement hypothéquée.
J’ai lu que si je revendais mon bien, je serais redevable de la TVA. Qu’en est-il ?
Dans la mesure où il y a une continuité d’activité au sein de la résidence, pendant 20 années consécutives, la question de la restitution de la taxe sur la valeur ajoutée ne se pose pas.
Si tel n’était pas le cas, la TVA devrait être reversée à hauteur d’1/20ème par année jusqu’à extinction des 20 ans.
Chez K&P Finance, nous privilégions des activités et des exploitants offrant une grande visibilité à nos investisseurs (résidences seniors, médicalisées, étudiantes avec des gestionnaires comme ORPEA, KORIAN/MEDICA, ODALYS…). Nous nous autorisons ponctuellement, des programmes sur d’autres thématiques revêtant une forte valeur ajoutée.
Pour être plus précis concernant la TVA, c’est l’article 257 bis du code général des impôts qui en régit les modalités de son application.
Quel est l’intérêt pour un futur investisseur d’acquérir mon bien ?
Le premier investisseur a bénéficié de l’avantage lié à l’amortissement comptable du bien. La conséquence est qu’il a pu créer un revenu quasiment non fiscalisé sur une longue période. Lors de la revente du bien, le nouvel acquéreur profitera lui aussi de ce même avantage. Le compteur des amortissements est reconstitué.
Que se passe-t-il si le preneur à bail cesse son activité ?
Si ce cas de figure devait survenir, l’assemblée des copropriétaires se réunirait pour désigner un nouveau preneur à bail.
Pour réduire ce risque, la sélection opérée par K&P Finance répond aux exigences précédemment décrites.
K&P Finance prend soin de proposer des opérations qui offrent à nos investisseurs toutes les garanties. Nous privilégions les programmes concernant les investissements en résidences services destinées aux étudiants et aux seniors. Pour de raisons démographiques, ces deux thématiques d’investissement réunissent suffisamment de garanties sur le long terme pour offrir un horizon de placement conforme à cette typologie d’investissement. L’acquisition en résidence avec services implique une durée de détention longue.
Ces deux thématiques privilégiées par K&P Finance répondent à des besoins locaux principalement.
Tous ces éléments font que la probabilité de cessation de l’activité est très faible sans pour autant être inexistante.
