La défiscalisation Pinel plus puissante à l'Outre-Mer
Le dispositif de défiscalisation loi Pinel Outre-Mer est un dispositif de défiscalisation immobilière dans le prolongement de la loi Pinel pour les investissements immobiliers situés dans les Départements, Territoires et Communautés d’Outre-Mer. La réduction d’impôt accordée au titre de la loi Pinel Outre-Mer est majorée pour atteindre jusqu’à 25 % (32 % en Pinel+ Outre-Mer) du prix d’achat du logement acquis.
Mis à part le renforcement de l’avantage fiscal, la loi Pinel Outre-Mer fonctionne comme la loi Pinel classique. La réduction d’impôt est directement imputée sur le montant de l’impôt payé. L’impact de la défiscalisation est immédiat sur l’année d’acquisition si la DAT est respectée. La loi Pinel outre-mer est valable jusqu’au 31 décembre 2024.
Comme en Pinel classique, pour bénéficier de la réduction d’impôt au titre de la loi Pinel Outre-Mer, les logements acquis doivent être loués nus en résidence principale pendant 6 ou 9 ans et prolongeable jusqu’à 12 ans.
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* La défiscalisation Pinel Outre-Mer est l’un des dispositif de défiscalisation les plus puissants avec des taux allant jusqu’à 32 % des montants investis pour un engagement de 12 ans. Les rendements observés pour ce type d’investissement immobilier sont supérieurs aux rendements en métropole et peuvent atteindre les 5 %. Avec un engagement locatif de 6 ans minimum l’argent investis reste relativement disponible. Enfin, le ticket d’entrée des logements neufs outre-mer est relativement abordable avec un ticket moyen de 180 000 € pour un deux pièces en Guyane par exemple.
Exemple de défiscalisation Pinel Outre-Mer
Simulation de défiscalisation loi Pinel Outre-Mer :
Simulation pour l’acquisition d’un logement neuf de 3 pièces à Cayenne en Guyane à 3 000 € du m² sous le régime du dispositif Pinel Outre-Mer.
Le programme sera livré au dernier trimestre 2024.
Vous achetez un appartement en loi Pinel Outre-Mer pour un prix immobilier de 206 000 € TTC « Acte en main », c’est à dire frais d’acte compris. L’achat est financé par un emprunt classique en taux fixe de 2,20 % sur 16 ans. Le taux d’assurance est de 0,30 %.
Le loyer mensuel à la charge du locataire est de 712 € revalorisé de 1% par an.
Le montant de la mensualité d’emprunt remboursé à partir de la livraison sera de 1 403,61 € sur 16 ans.
La taxe foncière prévisible sera de 800 € (indexée de + 1%).
| DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES : | RECETTES MENSUELLES MOYENNES : |
|---|---|
| - Remboursement du prêt | - Loyer |
| - Taxe foncière | - Réduction d’impôt |
| 1 450,13 € | 1 116,59 € |
ÉPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 333,54 € |
|
Au terme de l’opération, l’acquisition de l’appartement aura été financée à 75,39 % par la réduction d’impôt (27,70 %) et par le locataire (47,67 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 333,54 €.
Au bout de 8 ans, vous revendez votre bien 214 427 €* (revalorisation de 1% par an), votre opération de défiscalisation vous aura rapporté un BENEFICE NET de 64 169 €.
*Prix de revente revalorisé sur la base du prix d’acquisition initial hors taxe, incluant des frais d’intermédiation. Le prix de revente est calculé sur un rendement locatif de 4,11 %.
Le dispositif de défiscalisation loi Pinel Outre-Mer
La Loi Pinel Outre-mer est une initiative gouvernementale stratégique visant à stimuler l’investissement immobilier dans les territoires ultramarins. Cet avantage fiscal a été spécifiquement conçu pour encourager la construction de logements neufs dans les DROM-COM en répondant à des critères environnementaux adaptés et en soutenant la croissance économique locale. En offrant des incitations fiscales attrayantes, ce dispositif vise non seulement à répondre à la forte demande de logements dans ces régions, mais aussi à promouvoir le développement durable dans les départements et territoires d’Outre-mer.
Fonctionnement de la loi Pinel Outre-mer
La loi Pinel Outre-Mer est l’extension du dispositif Pinel en vigueur depuis le 1er janvier 2015 pour les territoires d’outre-mer. Comme la loi Pinel en métropole, la loi Pinel outre-mer a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021 par la loi de finances 2018, puis jusqu’au 31 décembre 2024 par la loi de finances 2021. Le dispositif Pinel permet à tous les investisseurs Français qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement situé dans les Départements ou les Territoires d’Outre-mer d’en bénéficier. Tout comme la loi Pinel métropole, la loi de défiscalisation outre-mer permet la location d’un bien immobilier à ses parents ou enfants et la durée de l’engagement de location varie entre 6, 9 et 12 ans.
Ainsi, avec une durée d’engagement locatif minimum de 6 ans, le dispositif Pinel Outre-Mer se rapproche du mécanisme de la loi Girardin dont la durée de location minimum est de 5 ans et permet de retrouver un certain équilibre économique avec l’investissement en loi Girardin.
Le dispositif de défiscalisation Pinel Outre-mer a été instauré pour permettre de relancer la construction de logement neuf et répondre ainsi à la demande croissante de logements dans les Départements et Territoires d’Outre-mer.
Avantages fiscaux de la loi Pinel Outre-Mer
Avec ce dispositif de défiscalisation, la réduction d’impôt s’élève jusqu’à 25 % (32% en Pinel+ Outre-Mer) du montant de l’acquisition selon la durée d’investissement (plafonnée à 5 500/m² de surface habitable). La limite du montant d’investissement défiscalisable, comme pour la loi Pinel, est fixé à 300 000 €.
Pour un engagement de location de 6 ans la réduction d’impôt s’élève donc à 20 % ou 23 % en Pinel plus Outre-Mer. Pour un engagement de location de 9 ans, elle sera de 23 % (29 % en Pinel+ OM). Enfin pour un engagement de location de 12 ans, elle sera de 25 % (32 % en Pinel+ OM). Cependant le choix de l’engagement de location n’est pas irréversible, ainsi il est possible de prolonger l’engament locatif de 6 ans à 9 ans puis à 12 ans. De même l’engagement de louer pendant 9 ans peut être prolongé de 3 ans.
Lors d’un investissement neuf ou en VEFA, la défiscalisation se calcul sur le prix de revient du logement qui correspond à la valeur du bien immobilier augmentée des frais de notaire. Néanmoins si l’investissement concerne des travaux de réhabilitation, de transformation, d’immeubles construits ou remis à neuf, le montant à prendre en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est le prix de revient du terrain ou local, augmenté du montant des travaux.
Enfin les investissements en loi Pinel Outre-Mer entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales avec un plafonnement spécifique rehaussé à 18 000 €.
Conditions de la Loi Pinel Outre-mer
Comme son nom l’indique, ce dispositif de défiscalisation concerne les logements neufs Outre-mer : dans les Départements ou les Territoires d’Outre-mer. Le logement à louer devra respecter quelques normes énergétiques précises afin qu’il puisse être éligible. Ces normes sont valables selon les territoires compte tenu de leur diversité climatique. De plus les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation géographique du bien immobilier, de même que les locations devront respecter des plafonds de revenus.
Enfin pour investir en loi Pinel Outre-mer, l’investisseur s’engage à louer son logement nu pendant une durée minimale de 6 ans. L’engagement de location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’achèvement du logement ou son acquisition si celle-ci est postérieure
Conditions pour bénéficier du Pinel+ Outre-mer
Pour bénéficier des taux majorés de la réduction d’impôt sur le revenu accordés par le dispositif Pinel+ Outre-mer depuis le 1er janvier 2023, le logement doit répondre à des exigences spécifiques de localisation ou de qualité, telles que définies par le Décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022. Ces exigences sont les suivantes :
- Localisation dans un quartier prioritaire : Le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV), bénéficiant ainsi d’une attention particulière pour stimuler le développement urbain et social.
- Critères de performance et de confort :
- Performance énergétique : Le logement doit surpasser les standards actuels en matière de performance énergétique et environnementale.
- Exigences de superficie : Les dimensions minimales des logements sont fixées à 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, et 96 m² pour un T5.
- Espace extérieur privatif : Chaque unité doit disposer d’un espace extérieur privatif de taille appropriée.
- Double orientation : Pour les logements de type T3 et plus grands, il est requis une ouverture sur au moins deux façades de différentes orientations, assurant ainsi une meilleure qualité de vie et un confort accru.
Ces critères visent à garantir que les investissements dans l’immobilier Outre-mer contribuent à l’amélioration du cadre de vie tout en répondant aux besoins de logements durables et de qualité supérieure.
Questions fréquentes sur la loi Pinel Outre-Mer
Qui peut bénéficier d’une défiscalisation Pinel Outre-mer ?
Les bénéficiaires de cette loi de défiscalisation sont toutes les personnes domiciliées en France faisant l’acquisition d’un bien immobilier dans les départements et territoires d’Outre-Mer. Ce dispositif ne s’applique qu’aux logements neufs ou en état futur d’achèvement.
Est-il possible avec ce dispositif de défiscalisation de louer un logement à un membre de sa famille ?
Oui, comme pour la loi Pinel classique, il est possible de louer son bien immobilier à un ascendant ou à un descendant en loi Pinel Outre-Mer.
Quelles sont les zones qui sont concernée par un investissement Pinel Outre-Mer ?
L’ensemble des départements et territoires d’Outre-Mer sont concernés par cette loi de défiscalisation. Pour le calcul des plafonds de loyers et des plafonds de revenus en loi Pinel Outre-Mer, deux zones sont identifiées : d’un côté les Départements d’Outre-Mer plus Saint-Martin et Saint-Barthélemy et de l’autre côté l’ensemble des Territoires d’Outre-Mer.
Quel est le taux de réduction d’impôt de la loi Pinel Outre-Mer en 2024 ?
Le taux de réduction d’impôt en loi Pinel Outre-Mer dépend de la durée d’engagement de la location du bien immobilier : 20 % ou 23 % pour un engagement de 6 ans, 23 % ou 29 % pour un engagement de 9 ans et enfin 25 % ou 32 % pour 12 ans d’engagement locatif. Bien sûr, il est possible de garder son bien plus longtemps que la période d’engagement locatif, mais au-delà de 12 ans la location n’engendre plus d’avantages fiscaux.
Quelles sont les démarches à suivre pour bénéficier de la loi de défiscalisation Pinel Outre-Mer ?
Afin de déclarer à l’administration fiscale l’acquisition d’un bien avec le dispositif Pinel Outre-Mer, le contribuable doit joindre à sa déclaration de revenus habituelle les formulaires 2044-EB et 2044.
Est-il possible d’effectuer un second investissement en loi de défiscalisation Pinel Outre-Mer ?
Le dispositif Pinel Outre-Mer permet aux contribuables d’investir dans deux biens immobiliers par an dans la limite est de 300 000 € par an. Les avantages fiscaux acquis en loi Pinel Outre-Mer sont cumulables avec d’autres avantages fiscaux dans la limite du plafonnement global des niches fiscales (18.000 € pan pour les investissements Outre-Mer).
Comment réussir son investissement Pinel outre-mer ?
Nous avons rédigé un article sur la stratégie à adopter pour réussir sa défiscalisation Pinel, dont les principes sont aussi valable pour la défiscalisation Pinel outre-mer.
