Le dispositif de défiscalisation immobilière le plus utilisé
Le dispositif de défiscalisation loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus utilisé par les contribuables. La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction directe de l’impôt payé lors d’un investissement immobilier neuf, en VEFA ou à réhabiliter en France métropolitaine.
La défiscalisation accordée en loi Pinel se porte à 9 %, 12 % ou 14 % (12 %, 18 % ou 21 % en Pinel+) du prix d’acquisition du bien immobilier pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. La loi Pinel est valable jusqu’à la fin de l’année 2024.
Cependant, l’avantage fiscal obtenu est plafonné sur le montant de l’investissement pris en compte pour le calcul de la défiscalisation, ainsi que sur le prix au mètre carré du logement acquis, selon son emplacement géographique.
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* La défiscalisation Pinel est de 21 % maximum du prix d’achat du logement (Pinel+) et de 14 % en Pinel classique, ce qui en fait un dispositif plutôt incitatif pour une durée de détention de 12 ans. Cette défiscalisation tombe à 12 % ou 9 % pour un engagement locatif de 6 ans. La rentabilité d’un investissement Pinel est équivalente (hors défiscalisation) à celle d’un investissement immobilier classique. Le dispositif fiscal Pinel s’adresse une large proportion de contribuables de par la grande diversité de prix des logements qui peuvent en bénéficier. Lors d’un investissement en loi Pinel, il convient, comme pour tout investissement immobilier, d’être particulièrement attentif à l’emplacement du logement.
Exemple de défiscalisation Pinel
Simulation de défiscalisation loi Pinel :
Simulation pour l’acquisition d’un grand studio en VEFA dans une résidence de standing à l’Étang-la-Ville dans les Yvelines en zone A du dispositif Pinel. Exposition sud, balcon et parking inclus. Le programme sera livré au dernier trimestre 2024.
Vous achetez un logement en loi Pinel pour un prix de 199 820 € TTC « Acte en main » (prix immobilier + frais d’acte). L’investissement est financé en totalité par un emprunt au taux de 1,75 % assurance comprise sur 25 ans et 24 mois de franchise, sans apport personnel. Votre mensualité de remboursement sera de 937,09 € par mois.
Le loyer mensuel à la charge du locataire est de 483,46 € revalorisé de 1% par an. La taxe foncière prévisible sera de 450 € exonérée à 100 % pendant 2 ans (revalorisée annuellement de 1%).
| DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES : | RECETTES MENSUELLES MOYENNES : |
|---|---|
| - Remboursement du prêt | - Loyer |
| - Taxe foncière | - Réduction d’impôt |
| 828 € | 615 € |
ÉPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 212 € |
|
Au terme de l’opération, votre investissement aura été financée à 24,39 % par la réduction d’impôt (50,70%) et par le locataire (24,91%). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 212 €.
Au bout de 12 ans, vous revendez votre bien 214 297 €* (pour une revalorisation estimée à 1 % par an), votre opération de défiscalisation vous aura rapporté un BENEFICE NET de 75 106 €.
*Prix de revente revalorisé sur la base du prix d’acquisition initial hors taxe, incluant des frais d’intermédiation. Le prix de revente est calculé sur un rendement locatif de 2,90 % hors fiscalité.
Le dispositif de défiscalisation loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif entré en vigueur le 1er janvier dans le cadre de la loi finances 2015, il a été prorogé pour 4 ans à partir du 1er janvier 2018, soit jusqu’au 31 décembre 2021 et à nouveau prorogé en 2021 jusqu’au 31 décembre 2024. Il s’agit d’un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf en France métropolitaine. La loi Pinel a pris la suite des loi Duflot, Scellier, Robien etc. Le dispositif Pinel est considéré comme plus incitatif que ces prédécesseurs car il permet de louer un bien immobilier à ses descendants ou à ses ascendants et qu’il est le seul dispositif à permettre une durée d’engagement qui varie entre 6, 9 ou 12 ans.
Le mécanisme de défiscalisation Pinel est destinée à tous les investisseurs souhaitant investir dans des logements neuf ou à réhabiliter en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur les revenus.
Pour bénéficier de loi Pinel, il faut que l’investisseur soit domicilié en France : l’acquisition du bien immobilier peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans le cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts). De plus, les investissements qui bénéficient de la loi Pinel sont :
– Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement
– Les logements que les investisseurs font construire
– Les acquisitions de locaux que les investisseurs réhabilitent en lieux d’habitation
Fonctionnement et avantages de la loi Pinel
La loi de défiscalisation Pinel permet une réduction d’impôt qui s’élève à 9 %, 12 % ou 14 % (12 %, 18 % ou 21 % en Pinel+) du prix de revient du logement (acquisition plafonnée à 5 500 €/m²). La limite du montant d’investissement est de 300 000 €. Il est cependant possible de réaliser 2 investissements dans la même année.
Ainsi pour un engagement de location de 6 ans la réduction d’impôt Pinel+ sera de 12 %. Pour un engagement de location de 9 ans, elle sera de 18 %. Enfin pour un engagement de location de 12 ans, elle sera de 21 %. Il est important de noter qu’en prenant un engagement de location de 6 ans, celui-ci peut être prolongé de 3 ans ou 6 ans. De même en prenant un engagement de location de 9 ans celui-ci peut être prolongé de 3 ans.
Dans le cadre d’un investissement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) la réduction d’impôt porte sur le prix de revient de l’investissement. Celui-ci correspond à la valeur du bien immobilier à laquelle s’ajoutent les frais de notaire. Par ailleurs si l’investissement en loi de défiscalisation Pinel concerne des travaux de réhabilitation, de transformation, d’immeubles construits ou remis à neuf, le montant à prendre en compte pour le calcul de la réduction est le prix de revient du terrain ou local, augmenté du montant des travaux.
Enfin la réduction d’impôt s’applique sur le montant de l’impôt de l’année d’achèvement ou de fin des travaux, ou d’acquisition si celle-ci est postérieure, ou de l’année de souscription en cas d’acquisition de part de SCPI.
Conditions de la loi Pinel
Le logement dans le cadre de loi Pinel doit être situé dans les zones A bis, A, et B1 certaine zones B2 peuvent être encore éligibles par décret régional. Ces zones sont caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande. Celui-ci par ailleurs doit respecter la réglementation thermique ou bénéficier du Label BBC.
Les conditions pour bénéficier du Pinel+ et de ses taux de défiscalisation plus favorable sont de deux types : critère d’emplacement et critère de qualité d’usage. Pour être éligible au Pinel+, le logement doit répondre à l’un de ces critère au moins :
- Critère d’emplacement Pinel+ : le logement doit se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV).
- Critère de qualité d’usage Pinel+ : le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation RE 2020 en vigueur en 2025. De plus, Il doit également présenter un niveau de qualité d’usage et de confort précis : une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ; l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ; deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Le décret prévoit des conditions plus souples si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, ainsi que pour les logements acquis dans le cadre d’une opération autre qu’une opération de construction.
Enfin pour investir en loi Pinel, le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier. Il doit aussi respecter des plafonds de loyers fixés et de ressources fixés par décret annuellement selon la situation géographique du bien immobilier.
L’investissement en loi Pinel rentre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales.
Questions fréquentes sur la loi Pinel
Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en loi Pinel ?
Les contribuables domiciliés en France qui acquièrent à compter du 1er janvier 2015 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, peuvent bénéficier de la défiscalisation en loi Pinel. Cette réduction d’impôt s’applique sur les revenus que si l’investisseur s’engage à louer le bien immobilier à usage d’habitation pendant une durée minimale de 6 ans.
Peut-on louer un logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Pinel ?
Le bien immobilier peut-être loué à un ascendant ou bien un descendant du contribuable que s’ils ne font pas partis du même foyer fiscal de ce dernier et qu’ils respectent des plafonds de ressources.
Quel est le taux de réduction d’impôt en 2024 ?
Le taux de réduction d’impôt en loi Pinel dépend essentiellement de la durée d’engagement de la location du bien immobilier et du respect des critères d’emplacement ou de qualité d’usage du logement : 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % pour un engagement de location de 12 ans en Pinel+ (9 %, 12 % et 14 % en Pinel simple).
Comment se calcule la défiscalisation en loi Pinel en 2024 ?
Le calcul de la défiscalisation Pinel se fait sur le prix d’acquisition du bien immobilier, soit le prix immobilier plus les frais de notaire. La réduction d’impôt accordée dont peut bénéficier l’investisseur est de 12 %, 18 % ou 21 % (9 %, 12 % et 14 % en Pinel simple) du montant « acte en mains », le taux de réduction appliqué dépend de l’engagement locatif pris par l’acquéreur (6, 9 ou 12 ans). Par exemple, si l’investisseur prend l’engagement de louer un bien acquis 200 000 € pendant 6 ans il défiscalisera : 200 000 € x 12 % = 24 000 €, soit 24 000 € / 6 ans = 4 000 € par ans pendant 6 ans.
Avant l’engagement de 6, 9 ou 12 ans de location mais aussi après cette durée, que se passe-t-il ?
La non location pendant les 6, 9 ou 12 ans, annule l’avantage fiscal dont bénéficiait l’investisseur. Il doit donc réintégrer la réduction d’impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l’année en cours.
Quelles sont les démarches à suivre pour bénéficier du dispositif loi Pinel ?
Pour bénéficier du dispositif loi Pinel, il faut que l’investisseur qui souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu remplisse le formulaire 2044-EB et le joigne à sa déclaration de revenus. Ce formulaire prouve à l’administration fiscale l’acquisition d’un bien en Loi Pinel.
Comment réussir son investissement Pinel ?
La défiscalisation pure ne doit pas être le seul critère pour réussir son investissement Pinel. Il est primordial de prendre en considération certains éléments intrinsèques à tout investissement immobilier (l’emplacement etc.) et à ses conditions d’acquisition (le taux de crédit etc.).
