La meilleure solution pour défiscaliser votre IS
Le dispositif de défiscalisation IS loi Girardin immobilier est un instrument fiscal de défiscalisation immobilière conçu pour encourager l’investissement immobilier dans les logements neufs situés dans les Départements et Territoires d’Outre-Mer (DOM-TOM). Ce mécanisme permet aux entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS), telles que les SARL, SA, SAS, et SCI, de déduire le coût d’acquisition de ces biens immobiliers de leur résultat fiscal.
La loi Girardin immobilier offre une réduction de l’impôt sur les sociétés. Cette réduction s’applique dès l’année d’acquisition du bien, avec la possibilité de reporter les excédents de défiscalisation sur les exercices suivants si nécessaire.
En complément de cette réduction fiscale, les intérêts d’emprunt et les autres charges liées à l’acquisition sont également déductibles du résultat de la société. L’actif immobilier acquis peut aussi bénéficier d’un amortissement comptable et fiscal classique.
Pour que l’investissement locatif soit éligible à ces avantages fiscaux sous la loi Girardin IS, il est impératif que les logements soient loués non meublés et servent de résidence principale aux locataires pendant une durée minimale de six ans.
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* La loi Girardin immobilier permet une défiscalisation du montant de l’investissement (hors frais d’acquisition) dans la limite de 3 139 € HT/m² du résultat imposable, soit une réduction d’impôt de 15% à 25 % (selon le taux d’imposition à l’IS) et sans plafonnement. C’est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus performants pour les sociétés. Les rendements observés sur l’investissement locatif dans les départements et territoires d’outre-mer sont souvent supérieurs à 4 %. Avec une durée de détention obligatoire de 6 ans minimum, l’investissement reste plus disponible que pour un investissement immobilier locatif classique. Le choix de l’emplacement est primordial pour réduire le risque locatif sur ce type d’opération.
Exemple de défiscalisation loi Girardin immobilier
Simulation de défiscalisation loi Girardin immobilier pour les sociétés :
Simulation pour l’acquisition d’un appartement neuf de trois pièces à Tahiti sur les hauteurs de Papeete sous le régime du dispositif Girardin immobilier pour les sociétés. Le programme sera livré en décembre 2024.
Vous achetez un logement en loi Girardin immobilier pour un prix « hors frais d’acquisition » de 300 000 € TTC.
| EXERCICE N : | EXERCICE N+1 : | |
|---|---|---|
| Résultat net avant impôt | 200 000 € | 250 000 € |
| Investissement Girardin immobilier / Report du déficit | 300 000 € | 100 000 € |
| Résultat fiscal avant impôt | 0 € | 150 000 € |
| Déficit reportable | 100 000 € | 0 € |
| Impôt sur les sociétés (IS) | 0 € au lieu de 46 188 € 5 718 € (38 120 € x 15%) + 40 470 € (200 000 € - 38 120 € x 25 %) | 33 688 € au lieu de 58 688 € 5 718 € (38 120 € x 15%) + 52 970 € (250 000 € - 38 120 € x 25 %) |
| Economie d'impôts | 46 188 € | 25 000 € |
| Trésorerie distribuable | 200 000 € | 216 312 € |
Sur deux exercices, l’opération vous aura permis de réduire votre IS de 71 188 € (sans compter la déduction au titre des amortissements et des charges d’intérêts d’emprunt éventuels) et d’augmenter d’autant votre trésorerie distribuable aux actionnaires.
Le dispositif de défiscalisation Girardin immobilier
Le dispositif loi Girardin IS immobilier vise à remédier à la pénurie de logements locatifs dans les territoires d’outre-mer. Il permet aux sociétés imposées à l’IS d’acquérir des logements neufs ou en état futur d’achèvement dans les départements et territoires d’outre-mer pour les destiner à la location, afin de stimuler le développement immobilier local.
Dispositif Girardin immobilier pour les sociétés
Ce mécanisme Girardin immobilier pour les sociétés permet aux sociétés soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS), comme les SARL, SA, SAS, ou SCI, de déduire le prix total d’acquisition d’un logement neuf (diminué le cas échéant des frais d’acquisition et des aides publiques reçues) dans les DOM-COM du résultat fiscal de l’entreprise. La réduction d’impôt maximale est plafonnée à 3 139 € HT par m², soit 3 406 € TTC par m² dans les zones soumises à TVA de 8,5%.
Les entreprises peuvent bénéficier immédiatement de la réduction d’impôt l’année de l’acquisition si le résultat fiscal le permet, mais elles peuvent également reporter cette déduction sans limite dans le temps, ou même opter pour un carry-back pour récupérer des impôts des années antérieures. De plus, tous les intérêts d’emprunt et autres coûts liés à l’acquisition sont déductibles, et l’immobilier acquis est soumis à un amortissement fiscal et comptable ordinaire.
Modalités d’investissement dans le cadre de la loi Girardin immobilier
Les investissements éligibles peuvent être réalisés directement par la société, ou indirectement via une société de personnes (SNC, SCI, SCS) ou par souscription au capital d’une société à l’IS qui procède à l’acquisition de l’immeuble. Chaque méthode présente différentes implications fiscales en termes de déduction du prix d’acquisition ou du montant de la souscription.
Avantages de la défiscalisation Girardin immobilier pour les entreprises
- Réduction immédiate de l’IS, générant une trésorerie supplémentaire qui peut être utilisée pour distribuer des dividendes ou financer d’autres investissements.
- Possibilité de déduire le coût de l’investissement de manière extracomptable.
- Déductibilité des intérêts d’emprunt si le bien est financé par un prêt.
- Amortissement comptable et fiscal de l’actif immobilier, conduisant à des économies d’IS supplémentaires.
- Option, à l’issue de la période de location, de convertir le bien en location meublée ou de le vendre à un prix attractif aux dirigeants de l’entreprise.
Conditions pour bénéficier de la loi Girardin immobilier pour les entreprises
- L’acquisition doit se faire dans un DOM-TOM avant le 31 décembre de l’année en cours.
- L’entreprise doit s’engager à louer le bien nu comme résidence principale pendant au moins six ans, à compter de six mois après achèvement ou acquisition.
- Les loyers et ressources des locataires doivent respecter les plafonds définis par décret, selon la localisation et la composition du foyer.
- Les titres acquis via souscription doivent être conservés au moins cinq ans.
- Pour les investissements supérieurs à un million d’euros par an, un agrément fiscal préalable est requis.
Ce dispositif offre une opportunité significative pour les entreprises de réduire leur charge fiscale tout en contribuant au développement immobilier dans les territoires d’outre-mer.
Questions fréquentes sur la loi Girardin immobilier
Qui peut bénéficier de la loi Girardin immobilier sur l’IS ?
Toutes les sociétés françaises soumises à l’impôt sur les sociétés.
Quel résultat une société doit-elle détenir pour faire un investissement ?
Le résultat a peu d’importance dans la mesure où le montant de la déduction d’impôt est reportable sur plusieurs exercices. Il est bien sûr préférable d’affecter le montant de son investissement sur la fraction du résultat soumise à l’impôt sur les sociétés.
De combien une société doit-elle disposer pour investir ?
Le montant de la trésorerie disponible a peu d’importance dans la mesure où la société peut avoir recours à l’emprunt.
Quelles sont les clés pour réussir un investissement en loi Girardin immobilier IS ?
Comme pour tout investissement immobilier locatif classique, pour garantir son opération de défiscalisation en Loi Girardin immobilier sur l’IS, il est important de suivre ces recommandations de bon sens :
- Acheter le bien immobilier au prix du marché,
- Privilégier un emplacement de qualité,
- S’assurer de la réalité de la demande locative,
- Sécuriser les loyers au moyen d’une garantie locative.
Dans quel secteur géographique peut-on investir en loi Girardin immobilier ?
L’investissement en loi Girardin immobilier n’est possible que dans les départements, territoires et collectivités d’outre-mer. La France d’outre-mer comprend plus d’une dizaine d’iles ou de territoires : la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, la Guyane, la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, Saint-Martin, Mayotte ou encore Wallis et Futuna, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon ainsi que les Terres australes et antarctiques françaises.
Peut-on revendre son bien avant la fin de la durée réglementaire de mise en location ?
Non, la durée obligatoire de détention et de mise en location est fixée à 6 ans incompressibles. En cas de revente anticipée, la défiscalisation est annulée et société doit réintégrer la déduction d’impôts perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l’année en cours. Au bout des 6 années de location, l’investisseur n’a plus d’obligations réglementaires et peut donc choisir de vendre le bien immobilier ou de le garder pour en faire bénéficier ses salariés par exemple.
Est-il possible de faire plusieurs investissements en loi Girardin immobilier ?
Oui, la seule condition est de ne pas dépasser 1 million d’euros par investissement et par exercice comptable.
Que se passe-t-il en cas de vacance locative ?
Le propriétaire doit être en mesure de prouver à l’administration fiscale qu’il est en recherche active d’un nouveau locataire.
Quelles sont les démarches administratives à effectuer ?
Au moment de la déclaration d’IS, il suffit de remplir les formulaires demandés par l’administration fiscale et de les joindre à la déclaration de résultats.
