Une défiscalisation adaptée aux petites fiscalités
Le dispositif de défiscalisation loi Bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de défiscaliser 11 % du montant d’acquisition d’un logement mis en location meublée à un exploitant professionnel au titre de résidence étudiante, senior ou encore de santé publique (Ehpad). Depuis 2017, les résidences hôtelières, de tourisme et d’affaires sont exclues du dispositif Bouvard.
La défiscalisation accordée sur le prix d’achat est amortie sur 9 ans soit la durée minimale de location par bail commercial. Son montant est plafonné à 33 000 € sur un investissement de 300 000 € hors taxes. En plus de cet avantage fiscal, la TVA sur le prix d’achat du logement est remboursée.
Pour ce type d’investissement le risque locatif est entièrement supporté par l’exploitant (le preneur à bail) et la rentabilité locative est garantie par bail commercial. Cependant, il convient de s’assurer de la solidité financière du gestionnaire.
Le dispositif censi-bouvard n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2023.
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* La défiscalisation Bouvard est de 11 % du prix d’achat avec des prix d’acquisition relativement faibles pour un investissement immobilier (cf. résidences avec services), ce qui permet des tickets d’entrée adaptés aux petites fiscalités. La rentabilité de ce type d’investissement est régulièrement supérieure aux investissements immobiliers classiques, de plus elle est garantie par bail commercial sur une durée minimum de 9 ans reconductible, ce qui en fait un produit particulièrement peu risqué mais aussi peu liquide.
Exemple de défiscalisation Bouvard
Simulation de défiscalisation loi Bouvard :
Simulation pour l’acquisition d’un logement dans un EHPAD, situé sur la commune des Lilas. Le programme sera livré au troisième trimestre 2022.
Vous achetez un appartement en loi Bouvard pour un prix immobilier de 234 504 € TTC, auxquels s’ajoutent les frais de notaire pour un montant de 4 900 € et les frais de cautionnement de 3 093 €. L’achat est financé via un emprunt bancaire classique en taux fixe de 2,50 % sur 20 ans et un taux pour l’assurance de 0,36 %.
Le loyer trimestriel et contractuel (bail commercial accepté par le preneur à bail) sera 2 040 € hors taxe (indexé de + 1 % /an).
Dans cet exemple, il y a une franchise totale pendant la période de construction (février 2021 – septembre 2022). L’investisseur n’ayant qu’à assumer la cotisation d’assurance de prêt.
Le montant de la mensualité remboursé à partir de la livraison sera 1 442 € sur 20 ans.
La taxe foncière prévisible sera de 665 € (indexée de + 1%).
Une provision annuelle pour renouvellement du mobilier sur 10 ans : 350 € (indexée de + 1%).
| DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES : | RECETTES MENSUELLES MOYENNES : |
|---|---|
| - Remboursement du prêt | - Loyer trimestriel |
| - Taxe foncière | - Réduction d’impôt |
| - Provision pour renouvellement du mobilier | |
| 1 519,67 € | 1 007,54 € |
ÉPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 512,13 € |
|
Au terme de l’opération, l’acquisition de l’appartement aura été financée à 66,3 % par la réduction d’impôt (19,4 %) et par le locataire (46,9 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 512 €.
Au bout de 10 ans, vous revendez votre bien 215 865 €* (revalorisation de 1% par an), votre opération de défiscalisation vous aura rapporté un BÉNÉFICE NET de 124 540 €.
*Prix de revente revalorisé sur la base du prix d’acquisition initial hors taxe, incluant des frais d’intermédiation. Le prix de revente est calculé sur un rendement locatif de 4,12 %.
Descriptif de la loi Bouvard
Avantages fiscaux de la loi Bouvard
Dans le cadre de l’acquisition d’un bien meublé, équipé, et donné en location à un exploitant professionnel de résidence seniors, étudiantes ou d’un EHPAD. L’investisseur qui acquiert un appartement profite d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’achat hors taxe (immobilier + frais de notaire – mobilier), répartie sur 9 ans, de façon linéaire. L’incitation fiscale étant accordée pour l’acquisition de biens (formalisés par un acte notarié) dans la limite de 300 000 € par an, jusqu’au 31 décembre 2022.
De plus, il sera assujetti à l’une des deux options fiscales décrites au chapitre « Avantages fiscaux » du loueur en meublé non professionnel ancien (régime classique), à une différence près, l’investisseur ne pourra pas constater de charges au titre de l’amortissement comptable du bien immobilier.
En outre, l’acquéreur aura la faculté de récupérer le montant de la T.V.A. grevant l’achat immobilier.
Du fait de la signature d’un bail commercial entre le propriétaire « bailleur » et l’exploitant « preneur à bail », la souscription de garanties locatives est à la charge exclusive de l’exploitant, gestionnaire du bien.
Les résidences de tourisme, hôtelière et d’affaires n’entrent plus dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard depuis le 1er janvier 2017. Néanmoins, la loi de Finances 2017 a instauré une réduction d’impôt sur les travaux visant la rénovation énergétique, le ravalement ou l’adaptation des locaux aux personnes handicapées. Le montant de la réduction d’impôt est égal à 20 % des sommes engagées pour ces travaux, dans la limite de 22 000 €.
Bénéficiaires de la Loi Bouvard
L’investisseur imposé dans une tranche marginale d’imposition inférieure pourra rechercher le bénéfice d’une réduction d’impôt répartie sur neuf années.
L’attrait restera limité avec le temps puisque les effets de la réduction d’impôt seront grignotés par l’apparition d’un B.I.C. taxable à l’I.R.P.P.
Si devait préexister une S.A.R.L. de famille à l’acquisition d’un bien dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, l’acquéreur (personne physique) pourrait vendre ou faire l’apport de cet actif à la structure familiale, une fois l’engagement de location prévue par la loi terminée. Aux motifs de bonne gestion, et, de mise en conformité avec les textes légaux (qui interdisent à une SARL de famille de réaliser une opération dans le cadre de la loi Bouvard). Cette situation nous paraît sur le fond contraire à l’esprit de la loi.
Questions fréquentes sur la loi Bouvard
Qui est concerné par la loi Bouvard ?
La première condition à respecter par l’investisseur est d’être domicilié fiscalement en France.
Quels sont les biens concernés par la loi Bouvard ?
Le logement doit être neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement ou achevé depuis au moins quinze ans et fait l’objet d’une réhabilitation ou ayant fait l’objet de travaux en vue d’une réhabilitation. Les biens précités sont définis à l’article 199 sexvicies ; BOI-IR-RICI-220, sont destinés à la location meublée gérée. Cette incitation fiscale court jusqu’au 31 décembre 2022.
NB : Les résidences de tourisme, hôtelières ou encore les résidences d’affaires ont été exclues du dispositif Bouvard par la loi de finances pour 2017.
Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
Le montant pris en considération pour calculer la réduction d’impôt est constitué par le prix de vente hors taxe hors valeur foncière du bien auquel s’ajoutent les frais accessoires à la vente (frais de notaire, frais d’acquisition, commission versée aux intermédiaires). Cette réduction est répartie de manière linéaire sur 9 ans. Le plafond des investissements annuels autorisés pour bénéficier de l’avantage fiscal est de 300 000 €.
Quels sont les obligations de l’investisseur ?
L’investisseur qui bénéficie du dispositif de réduction d’impôt dit Censi-Bouvard s’engage à donner en location à un exploitant professionnel la gestion de son bien, pendant une période de neuf années pleines.
Il est très vivement conseillé de confier la gestion comptable et fiscale de l’activité à un cabinet d’expertise comptable.
Lorsqu’un investisseur décide de revendre son bien, il est évident mais il est bon de le rappeler, le bien doit être cédé mais que le bail commercial doit être transmis au nouvel acquéreur pour la continuité de l’activité. La continuation de ladite activité permet au vendeur de ne pas se voir réclamer la TVA au prorata temporis des années restantes à courir (dans la limite de 20 ans).
Que se passe-t-il si je n’utilise pas la totalité de ma réduction d’impôt ?
Si je ne peux imputer la totalité de ma réduction d’impôt sur l’impôt dû au titre de l’année en cours (parce que celle-ci excède le montant de l’impôt à payer), le solde de ma réduction d’impôt est reportable sur les six années suivantes.
Peut-on investir à plusieurs sur un bien éligible à la loi Bouvard ?
La loi le permet. Chaque investisseur bénéficiant de sa quote-part de réduction d’impôt au prorata de son engagement dans l’acquisition. Cette faculté peut intéresser des couples non mariés, non pacsés, des individus sans lien de parenté…
À quel moment profite-t-on du bénéfice de cette réduction ?
Deux cas de figures se présentent :
- Soit le bien est achevé depuis plus de 15 ans et a fait l’objet d’une réhabilitation.
- Soit le bien a été construit dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (V.E.F.A.).
Dans le premier cas, la réduction d’impôt commence l’année d’achèvement des travaux. Dans le second cas, la réduction d’impôt commence l’année d’achèvement du bien. Si l’acquisition a lieu après la livraison du bien. La date à retenir est celle de l’achat.
Quels sont les risques pour l’investisseur ?
Malgré les précautions que nous mettons à choisir nos programmes, le risque locatif lié à l’exploitant, unique locataire des résidences est un élément que doit prendre en considération le futur investisseur. Il convient donc de vérifier l’adéquation du programme avec son environnement et la solidité financière du gestionnaire.
Autre point à considérer, les conditions du bail commercial. Celles qui prévalaient lors de l’acquisition du bien immobilier, peuvent être modifiées, à l’initiative du preneur à bail (locataire/exploitant).
