Le meilleur dispositif pour défiscaliser son IFI
Le dispositif du démembrement de propriété d’un bien immobilier est un dispositif apparenté à la défiscalisation immobilière qui consiste à séparer l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien) de la nue-propriété (le droit à recouvrer la pleine propriété à l’issue de l’usufruit).
Investir en démembrement consiste en fait à acquérir la nue-propriété de biens immobiliers grevés d’un usufruit temporaire. En contrepartie de cet usufruit, l’investisseur ne paye qu’une quote-part de la valeur du bien immobilier.
A l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et réalise un gain matérialisé par la valeur de l’usufruit recouvré, majoré d’avantages fiscaux sur l’IR et/ou l’IFI
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* Le dispositif du démembrement de propriété permet d’abaisser le montant de la base taxable de l’IFI dans le cas d’un investissement en cash ou de réduire ses revenus fonciers dans le cas d’un investissement à crédit. Il n’existe pas de rendement locatif pour ce type d’opération puisque l’usufruit est cédé temporairement. Cependant il est possible de calculer un taux de reconstitution qui correspond à la valeur de la pleine propriété rapportée à la durée du démembrement (voir ci-dessous). Au terme de l’opération l’investisseur récupère la pleine propriété du bien. Généralement la durée d’usufruit est comprise entre 15 ans et 20 ans. Le ticket d’entrée pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien démembré varie dans la grande majorité des cas entre 50 % et 60 % de la valeur totale du bien.
Exemple de défiscalisation en démembrement de propriété
Simulation d’investissement en démembrement de propriété
Un appartement neuf de 60 m² à Bordeaux vaut 300 000 € en pleine propriété. Le promoteur concède à un bailleur institutionnel un usufruit de 15 ans, estimé à 38 % de la valeur du bien. En conséquence, la nue-propriété est proposée à un investisseur pour 62 % de la pleine-propriété, soit 186 000 €.
Pendant la période d’usufruit, le bailleur supporte toutes les charges (entretien, réparations, impôts, …) ainsi que tous les aléas de l’immobilier locatif (vacances, loyers impayés, …).
En estimant que l’inflation sur les prix de Bordeaux sera de 1 % par an dans les 15 prochaines années, la valeur en pleine propriété de cet appartement s’élèvera à 348 000 € à l’issue du démembrement. L’investisseur aura donc gagné 162 000 € (348 000 € – 162 000 €). Ceci représente un gain de 87 % (162 000 / 186 000 %) sur la somme investie, soit un rendement annuel supérieur à 4,25 % net, sans charge ni aléa.
Au-delà de cette estimation, et pour être tout à fait complet, nous allons envisager 3 scenarii théoriques pouvant se présenter à l’investisseur, selon l’évolution du marché de l’immobilier. Si à la fin de la convention de démembrement de 15 ans :
- La valeur du bien immobilier a baissé de 20 % sur 15 ans. Alors, l’investisseur possède un bien dont la valeur en pleine propriété s’élève à 240 000 €. Dans ce cas de figure, l’investisseur réalise un gain de 78 000 € (240 000 € – 162 000 €). Soit un rendement annuel supérieur à 2,65 % net, sans charge ni aléa.
- La valeur du bien immobilier est restée identique sur 15 ans. Alors, l’investisseur possède un bien dont la valeur en pleine propriété s’élève à 300 000 €. Dans ce cas de figure, l’investisseur réalise un gain de 138 000 € (300 000 € – 162 000 €). Soit un rendement annuel supérieur à 4,19 % net, sans charge ni aléa.
- La valeur du bien immobilier a augmenté de 20 % sur 15 ans. Alors, l’investisseur possède un bien dont la valeur en pleine propriété s’élève à 360 000 €. Dans ce cas de figure, l’investisseur réalise un gain de 198 000 € (360 000 € – 162 000 €). Soit un rendement annuel supérieur à 5,47 % net, sans charge ni aléa.
En conclusion et dans tous les cas de figure décrits précédemment, l’investisseur ressortirait gagnant de son opération dans le cas d’une revente de son bien et dans les conditions décrites dans la convention de démembrement.
D’autre part, si l’investisseur est soumis à l’IFI et qu’il paye son appartement sans recours à l’emprunt, il « s’appauvrira » au regard du fisc, la nue-propriété n’étant pas taxable. Il fera alors l’économie de sa tranche marginale d’IFI chaque année de la période d’usufruit. Par exemple, un investisseur ayant un patrimoine taxable de 3 millions d’euros fera chaque année une économie de 1 % du montant investi, soit 15 % au total sur la durée du projet. Le rendement annuel s’établit alors à 5,25 %, toujours net de charge dans notre premier exemple. Et respectivement à 3,65 %, 5,19 %, et 6,47 % sur la base de nos trois cas de figure théorique.
Si au contraire l’investisseur décide de recourir à un crédit pour financer son acquisition, alors les intérêts de l’emprunt contracté peuvent venir en déduction de revenus fonciers perçus par ailleurs. Dans l’exemple plus haut, sur une base d’un emprunt in-fine à 2 % et pour un investisseur taxé sur une tranche marginale à 30 %, l’économie se montera à 1 690 € par, soit plus de 25 000 € sur la durée de l’opération. Là encore, le rendement annuel dépasse 5 % sans aléa.
Le dispositif du démembrement de propriété
L’investisseur en démembrement achète la nue-propriété d’un bien et simultanément un bailleur institutionnel, souvent spécialisé dans le logement intermédiaire, acquiert un usufruit temporaire. Cet usufruit est généralement compris entre 15 et 20 ans.
En contrepartie de ne pas pouvoir utiliser ni louer le bien pendant cette période, l’investisseur va bénéficier d’une décote importante sur la valeur de son acquisition. Ainsi le prix de la nue-propriété s’établit entre 50% et 70% du prix de la pleine propriété.
Pendant la durée du démembrement, le bailleur institutionnel exerce son activité dans les murs, c’est-à-dire qu’il loue les logements et en contrepartie assume tous les frais liés à l’immeuble. En d’autres termes, l’investisseur n’a aucune dépense à supporter, ni charges locatives ou d’entretien, ni réparations, ni taxes d’aucune sorte. Même la taxe foncière est due par l’usufruitier.
A l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire automatiquement, sans qu’il soit besoin de passer un acte, signer un contrat ou payer des droits. Il peut alors jouir librement de son bien : l’habiter, le louer ou encore le vendre.
Pour protéger l’investisseur en nue-propriété, les conventions de démembrement prévoient généralement que l’usufruitier est tenu à une série de travaux de remise en état des parties communes et privatives dans les deux dernières années de la période d’usufruit.
Avantages du démembrement de propriété :
Investir en nue-propriété présente 4 avantages majeurs, qui se complètent :
- Délégation des contraintes de la propriété immobilière : L’investisseur en nue-propriété achète un bien mais ne se charge pas de son exploitation pendant la durée d’usufruit. Les problématiques de recherche de locataire, de perception de loyers, d’assurance, d’entretien courant, de charges exceptionnelles ou encore d’augmentation de la taxe foncière sont portés par l’usufruitier. A ce titre, investir en nue-propriété permet d’acheter de l’immobilier sans en supporter les contraintes.
- Revalorisation mécanique de l’investissement : La valeur d’une nue-propriété dépend de la durée d’usufruit. Plus celui-ci est court, moins il vaut cher et plus la nue-propriété se renchérit. Aussi, toutes choses égales par ailleurs, la valeur de l’actif détenu par l’investisseur va s’apprécier année après année.
- Défiscalisation de l’impôt sur le revenu : L’acquisition d’un bien en nue-propriété n’engendre aucun revenu foncier pendant la période d’usufruit temporaire. En revanche, si cette acquisition est financée par l’emprunt, les intérêts payés constituent une charge. Sous réserve que l’usufruitier ait le statut de bailleur social, ces intérêts sont déductibles de revenus fonciers perçus par ailleurs. L’investisseur réalise alors une économie d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
- Défiscalisation IFI : La nue-propriété d’un bien ne se porte pas à l’actif de l’IFI. Aussi, dès lors qu’une acquisition de nue-propriété est financée sans emprunt, au moyen de sommes précédemment soumises à l’IFI, le contribuable « s’appauvrit » d’un point de vue fiscal. L’investisseur en nue-propriété gagne alors chaque année la valeur de son acquisition multipliée par sa tranche marginale d’impôt sur la fortune.
Limites et conditions du démembrement immobilier :
Investir en démembrement de propriété nécessite soit un patrimoine établi, soit une forte capacité d’emprunt. En effet, le bien acquis n’étant pas productif de revenus, l’investisseur devra le financer exclusivement sur ses fonds propres.
D’autre part, les projets en démembrement de propriété sont généralement assortis d’usufruits temporaires longs, entre 15 et 20 ans.
Aussi, l’acquisition d’un bien en nue-propriété doit plutôt être considérée comme une diversification patrimoniale qu’un premier investissement immobilier.
Bénéficiaires du démembrement immobilier :
Le premier avantage de cette forme d’investissement est de permettre aux investisseurs de s’affranchir des contraintes classiques de la détention d’immobilier. Aussi, potentiellement tout investisseur en immobilier pourrait être tenté par l’acquisition de nue-propriété.
Néanmoins, l’acquisition d’immobilier démembré nécessite une certaine solidité financière. D’autre part, les avantages fiscaux que constituent la déductibilité des intérêts d’emprunt et la non-inscription de la valeur de nue-propriété à l’IFI sont d’importants leviers de rentabilité.
Aussi, l’acquisition d’immobilier démembré doit-elle être avant tout conseillée aux investisseurs bénéficiant de l’un ou l’autre de ces avantages fiscaux, et capables de mobiliser une épargne sur le long terme, sans revenus en contrepartie.
Questions fréquentes sur le démembrement de propriété
Dans quelles régions trouve-t-on des projets de démembrement immobilier ?
Aucune limite territoriale n’est fixée pour le démembrement de propriété. Sur le principe, tout immeuble, où qu’il se situe, peut être démembré et vendu d’une part en nue-propriété et d’autre part en usufruit temporaire.
Pour autant, les demandes des usufruitiers, bailleurs institutionnels, et des investisseurs en nue-propriété, se concentrent sur les zones tendues, c’est-à-dire celles où l’immobilier est le plus cher. Aussi, la majeure partie des projets en démembrement sur trouve à Paris ou Région Parisienne, dans les grandes villes de province, comme Lyon, Bordeaux ou Nantes, ou encore sur Côte d’Azur.
Puis-je emprunter pour financer une acquisition en nue-propriété ?
Oui. Certaines banques ne connaissent pas bien le fonctionnement de l’investissement en démembrement et peuvent se trouver réticentes au crédit. Néanmoins la plupart savent monter un dossier pour financer ce type de produits et toutes les grandes banques de réseau en particulier : BNP Paribas, LCL, Société Générale, etc …
D’autre part, les organismes de caution mutuelle, Crédit Logement en particulier, acceptent de garantir les investissements en nue-propriété. C’est la garantie la moins chère et la plus souple qu’on puisse apporter sur un crédit immobilier.
Est-ce que la taxe foncière reste due par le nu-propriétaire ?
Non. En théorie, la convention de démembrement, qui répartit les charges entre usufruitier et nu-propriétaire peut prévoir que l’un ou l’autre conserve la taxe foncière. Il faut donc s’en assurer.
Ceci dit, à ce jour, tous les montages en démembrement proposés aux investisseurs particuliers prévoient que l’intégralité des charges, y compris la taxe foncière, soit payée par l’usufruitier.
Faut-il mieux investir dans un immeuble entièrement démembré ou dans une opération proposant des lots diffus ?
Dans certains projets, un bailleur institutionnel se porte acquéreur d’un usufruit temporaire sur un immeuble entier, dans d’autres cas, seuls quelques appartements diffus dans l’immeuble sont proposés suivant ce montage. Il y a des avantages et des limites à chacune de ces situations.
Certains investisseurs préfèrent investir en diffus car ils considèrent qu’il est préférable pour la valeur patrimoniale de leur investissement que l’immeuble connaisse une mixité d’occupation : locataires et propriétaires occupants. Il est vrai que ces derniers sont souvent plus attentifs au bon entretien de l’immeuble qui représente un peu de leur patrimoine.
En revanche, l’avantage d’avoir un bailleur institutionnel usufruitier de tout l’immeuble est que ce dernier pourra gérer en toute indépendance, sans copropriété, le programme de travaux d’entretien et de rénovation permettant de restituer au nu-propriétaire un appartement et des parties communes en bon état en fin d’usufruit.
Quels avantages fiscaux puis-je attendre d’un investissement en nue-propriété ?
Deux économies d’impôt, l’une sur l’impôt sur le revenu et l’autre sur l’IFI peuvent s’appliquer dans le cadre d’un démembrement de propriété.
Si la nue-propriété d’un bien est acquise par le recours au crédit, l’investisseur aura une charge, les intérêts de l’emprunt, mais pas de revenus en face pendant la période d’usufruit. Dès lors, sous réserve que l’usufruitier soit imposé à l’IR ou possède le statut de bailleur social, cas le plus courant, les intérêts d’emprunt constituent une charge déductible de revenus fonciers perçus par ailleurs. La défiscalisation est alors égale à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, majoré des prélèvements sociaux.
Si en revanche, le bien est acquis avec des deniers propres, c’est une réduction d’IFI dont pourra bénéficier l’investisseur. En effet, la nue-propriété n’étant pas inscrite à l’actif du patrimoine, son acquisition en paiement « cash » a pour effet de réduire la base taxable du contribuable. L’impact fiscal d’une telle réduction est maximisé pour les plus hautes tranches de l’IFI, ou pour les contribuables, qui deviendraient non taxables du fait d’un investissement en démembrement.
On assimile souvent démembrement immobilier et bailleurs sociaux. Qu’en est-il vraiment ?
Pour que les intérêts d’emprunt d’une acquisition de nue-propriété soient déductibles d’autres revenus fonciers, il faut que l’usufruitier soit imposé à l’IR ou qu’il bénéficie du statut de bailleur social. C’est la raison pour laquelle la plupart des montages sont réalisés avec un usufruitier bailleur social. Pour autant, les projets proposés en nue-propriété sont rarement véritablement sociaux, s’agit plutôt de logements intermédiaires, permettant aux classes moyennes de se loger dans des zones tendues.
D’autre part, quel que soit le locataire en place dans les appartements, son bail s’éteint concomitamment à l’usufruit et le bailleur usufruitier a des obligations de remise en état des parties communes et privatives. À cet égard les bailleurs sociaux, qui n’ont pas d’objectif de rentabilité, sont plus protecteurs pour la défense des intérêts du nu-propriétaire.
Puis-je revendre ma nue-propriété avant la fin de l’usufruit ?
Oui. La nue-propriété est un droit réel dont on peut disposer librement, sans obtenir le consentement de l’usufruitier. En revanche bien entendu, l’acquéreur en deuxième main n’achètera que la nue-propriété avec la période d’usufruit restante.
Aujourd’hui, la demande d’usufruits courts étant bien supérieure à l’offre, la revente d’une nue-propriété en cours de démembrement est très facile, et plutôt à l’avantage du vendeur.
Que se passe-t-il si l’usufruitier disparaît avant la fin de l’usufruit ?
La plupart des montages prévoient des usufruitiers bailleurs sociaux, au capital souvent public. D’autre part l’usufruit est un actif qui a une valeur. Celui-ci peut être transféré, à titre gratuit ou onéreux, d’un bailleur à un autre. Aussi, il y a très peu de risque qu’un usufruitier fasse faillite alors qu’il détient encore une période d’usufruit à exploiter.
Pour autant, la disparition de l’usufruitier avant la fin de la période d’usufruit serait une excellente nouvelle pour l’investisseur. En effet, dans cette éventualité, l’usufruit s’éteindrait automatiquement et le nu-propriétaire redeviendrait plein propriétaire avant l’échéance prévue. La rentabilité de l’investissement s’en trouvera augmentée d’autant.
