La solution pour défiscaliser ses revenus fonciers
Le dispositif du déficit foncier est un dispositif apparenté à la défiscalisation immobilière qui relève de la fiscalité immobilière de droit commun. Grâce à cette disposition, il est possible de déduire l’ensemble des charges qui sont liées aux travaux de rénovation d’un logement avant sa mise en location.
L’investissement dans un bien immobilier destiné à la location qui nécessite au préalable, de faire des travaux de rénovation conséquents permet alors d’exonérer les revenus fonciers existants et d’attribuer le reste sur son revenu global à hauteur de 10 700 €.
Le dispositif déficit foncier est dédié aux investisseurs soumis à une importante imposition sur le revenu (TMI à partir de 30 %) ou disposant par ailleurs de revenus fonciers (eux-mêmes soumis à la CSG CRDS). Il est aussi possible d’optimiser une opération en déficit foncier en la jumelant avec le dispositif Pinel ancien.
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* La défiscalisation en déficit foncier est très importante, voir sans limite, lorsqu’elle vient en déduction des revenus fonciers. Par contre elle est beaucoup moins intéressante lorsqu’elle est imputée sur le revenu global (limitée à 10 700 € par an). Une opération de déficit foncier peut s’avérer très rentable, la totalité des travaux de rénovation étant défiscalisée, les revalorisations locatives induites par la rénovation sont entièrement au bénéfice du propriétaire. Avec un engagement locatif de 3 ans seulement après la fin des travaux, ce type d’opération est assez peu contraignante pour l’investisseur. Il n’y a pas de risque spécifique à ce type d’opération, sinon de s’assurer de la bonne tenue des travaux et du potentiel intrinsèque du bien immobilier à rénover.
Exemple de défiscalisation déficit foncier
Simulation de défiscalisation en déficit foncier :
Simulation pour l’acquisition d’un grand studio de 31 m² à Bordeaux sous le dispositif du déficit foncier en 2024.
Vous achetez un appartement pour un prix foncier de 81 074 € TTC frais de notaire compris. Le montant des travaux de réhabilitation est de 106 624 € sur deux ans. Votre investissement est financé pour 179 398 € par un emprunt au taux de 1,75 % (assurance comprise) sur 20 ans, votre apport initial est de 8 300 €. La mensualité du remboursement du prêt sera de 896,77 € par mois.
Les travaux de rénovation se déroulent sur deux ans (53 312 € par an). Ces montant seront imputés sur vos revenus fonciers existants jusqu’à épuisement du déficit. Le loyer mensuel à la charge du locataire est de 520 €. La taxe foncière prévisible est de 350 €.
| DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES : | RECETTES MENSUELLES MOYENNES : |
|---|---|
| - Remboursement du prêt | - Loyer |
| - Taxe foncière | - Réduction d’impôt |
| 1 246 € | 653 € |
ÉPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 593 € |
|
Au terme de l’opération, votre investissement aura été financée à 58,6 % par la réduction d’impôt (13,2 %) et par le locataire (45,4 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 593 €.
Au bout de 20 ans, si vous revendez votre bien 187 698 €* à son coût d’achat (sans revalorisation), votre opération de défiscalisation vous aura rapporté un BÉNÉFICE NET de 76 372 €.
*Le rendement locatif calculé sur le prix de revente est de 3,32 %.
Le dispositif de défiscalisation du déficit foncier
Le dispositif du déficit foncier permet de défiscaliser considérablement ses revenus fonciers à hauteur des travaux de rénovation engagés dans un logement destiné à la location. La totalité du montant des travaux de rénovation est déductible des revenus fonciers, l’excédent du déficit foncier constaté est reportable sur les futurs revenus fonciers pendant une période de 10 ans. Les revenus fonciers étant particulièrement taxés en France, le montant de défiscalisation peut s’avérer très important sur ce type d’opération.
En parallèle de la déduction sur les revenus fonciers, ce dispositif fiscal permet de défiscaliser 10 700 € par an du revenu global, hors intérêts d’emprunt. Cependant si le déficit foncier est supérieur à 10 700 €, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers pour les 10 années suivantes.
Avantages du déficit foncier
Ce mécanisme défiscalisant par la création d’un déficit foncier présente un avantage fiscal de déduction sur les revenus, il se situe donc en dehors du plafonnement global des niches fiscales. Il permet ainsi aux investisseurs d’utiliser le plafond global pour profiter d’autres avantages fiscaux tels que les aides à domicile, les FIP … à hauteur de 10 000 € et même de 18 000 € pour les SOFICA et les investissements outre-mer.
Le déficit foncier est un excellent moyen de défiscaliser pour les personnes ayant des revenus fonciers importants tout en étant une source de revalorisation patrimoniale par la rénovation de son bien immobilier.
Conditions du déficit foncier
Lorsque l’on souhaite profiter du mécanisme permettant l’imputation du déficit foncier sur les revenus du travail, les avantages fiscaux sur le revenu global attachés au déficit foncier sont toutefois assujettis à certaines conditions :
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- L’investisseur doit être soumis au dispositif déclaratif c’est à dire au régime réel d’imposition.
- Par ailleurs ce dernier doit mettre en location le bien immobilier dès la fin des travaux ou à défaut justifier avoir tout mis en œuvre pour le faire.
- Et enfin l’engagement locatif, puisque le logement réhabilité doit être mis en location jusqu’à la fin de la 3ème année d’attribution du déficit foncier sur le revenu global.
- Il est aussi possible de bénéficier d’une subvention de l’Anah par un contrat sur une mise en location dans le secteur intermédiaire social ou très social. Dans ce cas de figure la détention du bien sera de 9 années en cas de travaux subventionné par l’Anah.
Questions fréquentes sur le déficit foncier
Est-il possible de déduire la taxe foncière ?
Oui c’est possible à partir du moment où le bien est mis en location.
Quelles sont les charges liées au travaux déductibles dans le cadre du déficit foncier ?
Les travaux d’entretien et de réparation, par exemple, les travaux de toiture, de façades, d’électricité ou encore de plomberie, chauffage ou ascenseur.
Dans le cas d’un bien mis en location, l’administration fiscale permet la déduction des travaux pour la remise en état du logement suite au départ d’un locataire (peintures, parquets ou aménagement). Parmi les aménagements, peuvent être pris en compte les travaux d’amélioration concernant le chauffage, la téléphonie ou encore la création de salle d’eau plus adapté notamment à l’accueil de personnes à mobilités réduite.
