Crédit d’impôt pour l’investissement immobilier outre-mer
Le Crédit d’Impôt pour l’Investissement Immobilier Outre-Mer (CIOP), régi par l’article 244 quater W du Code général des impôts, est un dispositif fiscal destiné à encourager l’investissement locatif dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (DROM). Il offre un crédit d’impôt substantiel atteignant 35 % pour les sociétés soumises à l’IS, et jusqu’à 38,25 % pour celles soumises à l’IR. Ce taux est majoré à 45,9 % en Guyane et à Mayotte.
Le crédit d’impôt CIOP impose que les logements acquis ou construits soient destinés à la location nue en résidence principale, avec une durée minimale de location fixée à 5 ans. Le crédit d’impôt est directement déduit du montant de l’impôt à payer, et son impact fiscal est immédiat, avec des versements échelonnés selon l’avancement des travaux (70 % à l’achèvement des fondations, 20 % à la mise hors d’eau, et 10 % à la livraison).
L’assiette du crédit d’impôt est déterminée sur la base de la surface habitable majorée de la varangue (dans la limite de 14 m²), multipliée par un plafond fixé annuellement (3 295 € HT/m² en 2025).
Ce dispositif permet également aux entreprises d’amortir le bien immobilier, générant ainsi un avantage fiscal complémentaire au titre de l’impôt sur les sociétés.
Critères de choix *
Crédit d'impôt
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* Le Crédit d’Impôt pour l’Investissement Immobilier Outre-Mer (CIOP) est l’un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour l’investissement immobilier locatif en outre-mer, avec des taux atteignant jusqu’à 45,9 % en Guyane et à Mayotte. Les rendements constatés pour ces investissements immobiliers sont supérieurs à ceux observés en métropole, pouvant atteindre jusqu’à 5 %. Avec une durée minimale d’engagement locatif de seulement 5 ans, l’investissement conserve une relative disponibilité. De plus, les montants requis pour acquérir un logement neuf restent abordables, avec un prix moyen autour de 180 000 € pour un appartement deux pièces en Guyane, par exemple.
Exemple de défiscalisation CIOP (Crédit d'Impôt pour l'Investissement Immobilier Outre-Mer)
Simulation de défiscalisation CIOP :
Simulation pour l’acquisition d’un logement neuf de type T3 à Rémire-Montjoly en Guyane en 2025 au prix de 298 000 € TTC.
La superficie totale de l’appartement est de 89,19 m² (72,69 m² habitables et 16,50 m² de varangue), avec une surface éligible au CIOP fixée à 86,69 m² (surface habitable + 14 m² de varangue maximum).
Le plafond pour le calcul de l’assiette du CIOP en Guyane est de 3 575,075 € TTC/m².
Montant éligible au CIOP : 86,69 m² x 3 575,075 € = 309 923 €
Montant du CIOP : 309 923 € x 35 % = 108 473 €
Encaissement du CIOP :
- En 2025 (90 %) : 97 626 € (70 % à l’achèvement des fondations, soit 75 931 €, puis 20 % à la mise hors d’eau, soit 21 695 €)
- En 2026 (10 %) : 10 847 € à la livraison du logement
Le financement de l’appartement est assuré par un emprunt à taux fixe de 2,20 % sur 16 ans, avec un taux d’assurance de 0,30 %.
Loyer mensuel estimé à 890 €, revalorisé de 1 % par an. La mensualité d’emprunt est estimée à 1 845 € sur 16 ans. La taxe foncière prévisible est de 1 200 € (indexée de + 1 % par an).
| DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES : | RECETTES MENSUELLES MOYENNES : |
|---|---|
| - Remboursement du prêt | - Loyer |
| - Taxe foncière | - Réduction d’impôt |
| 1 945 € | 1 793 € (loyer + crédit d'impôt mensualisé) |
| ÉPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 152 € |
Au terme de l’opération, l’acquisition de l’appartement aura été financée à 88 % par le CIOP et par le locataire. L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est ainsi limité à 152 €.
Après 8 ans, vous revendez votre bien pour 322 325 € (revalorisation annuelle moyenne de 1 %). Votre opération de défiscalisation vous aura rapporté un BENEFICE NET estimé à 75 000 €.
*Le prix de revente est calculé sur une hypothèse de rendement locatif moyen autour de 5 % par an, incluant les frais d’intermédiation.
Le dispositif du crédit d'impôt outre-mer CIOP
Le Crédit d’Impôt pour l’Investissement Outre-Mer (CIOP), régi par l’article 244 quater W du Code général des impôts, est un dispositif fiscal visant à encourager l’investissement immobilier locatif dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (DROM) tels que la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte.
Il est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2029.
Taux du crédit d’impôt :
- Pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), le taux est de 35 % du prix de revient du logement.
- Pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu (IR), le taux est de 38,25 %.
- Ce taux est majoré à 45,9 % pour les investissements réalisés en Guyane et à Mayotte.
Conditions d’éligibilité :
- Les logements doivent être acquis en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou construits, et destinés à la location nue en tant que résidence principale.
- La durée minimale de location est de 5 ans.
- Les investissements doivent être réalisés via une société soumise à l’IS, quelle que soit sa forme juridique, opérant dans la région où se situe l’investissement immobilier.
Plafonds et assiette du crédit d’impôt :
- L’assiette du crédit d’impôt est déterminée en fonction de la surface habitable du logement, augmentée de la surface de la varangue (dans la limite de 14 m²), multipliée par un plafond fixé annuellement par décret.
Pour 2025, ce plafond est de 3 139 € HT par mètre carré.
Modalités de versement du crédit d’impôt :
- 70 % lors de l’achèvement des fondations de l’immeuble.
- 20 % à la mise hors d’eau de l’immeuble.
- 10 % lors de la livraison de l’immeuble.
En plus de l’avantage fiscal, les entreprises peuvent amortir le bien immobilier, ce qui génère un gain supplémentaire en matière d’impôt sur les sociétés.
Le CIOP se distingue ainsi par son avantage fiscal direct et immédiat, offrant une opportunité notable pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier dans les DROM tout en optimisant leur fiscalité.
Questions fréquentes sur le crédit d'impôt CIOP
Qu’est-ce que le crédit d’impôt CIOP ?
Le CIOP est un crédit d’impôt défini par l’article 244 Quater W du Code Général des Impôts. Il vise à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf (acquis en VEFA ou en construction) dans les DROM, en permettant aux entreprises intervenant dans le département de déduire une partie de leur investissement de leur impôt.
Qui peut bénéficier du dispositif CIOP en 2025 ?
Le dispositif s’adresse aux entreprises soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou à l’Impôt sur le Revenu (IR) exerçant leur activité dans le DOM concerné. Les particuliers peuvent également en bénéficier via la création d’une Entreprise Individuelle (EI) dédiée à la location de logements (APE 6820A).
Quels investissements sont concernés par le CIOP ?
Le CIOP s’applique aux investissements dans des biens immobiliers neufs, qu’ils soient acquis en VEFA ou en cours de construction, destinés à être loués en résidence principale dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte).
Quels sont les taux du crédit d’impôt CIOP en 2025 ?
Pour les entreprises soumises à l’IS, le taux est de 35 % du prix de revient du logement. Pour celles soumises à l’IR, le taux est de 38,25 % en Guadeloupe, Martinique et La Réunion, et de 45,9 % en Guyane et à Mayotte.
Comment est calculé le montant du crédit d’impôt CIOP ?
Le crédit d’impôt est calculé sur le prix de revient des logements, dans la limite de 3 295 € HT/m² (ou 3 575,075 € TTC/m² en 2025), en tenant compte de la surface habitable et d’une partie de la terrasse (plafonnée à 14 m²).
Comment se déroule le versement du crédit d’impôt CIOP ?
Le versement s’effectue en trois étapes : 70 % du montant total lors de l’achèvement des fondations, 20 % à la mise hors d’eau de l’immeuble, et 10 % à la livraison finale du bien.
Quelles conditions de location et obligations doivent être respectées ?
Pour bénéficier du CIOP, le bien doit être loué nu à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans, avec une mise en location effective dans les 12 mois suivant la livraison ou l’achèvement des travaux, et en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par décret.
Quelles démarches et obligations fiscales sont requises pour mettre en œuvre le CIOP ?
Les démarches incluent la création d’une structure (EI ou société à l’IS) dans le DOM, la constitution d’un dossier complet (plans, devis, autorisations), la déclaration via l’imprimé n°2079-CIOP sur la liasse fiscale, et le dépôt des comptes au greffe, permettant l’encaissement du crédit entre 7 et 9 mois après la clôture des comptes.
