Comme pour tout investissement, la réalisation d’une opération de défiscalisation immobilière présente des risques. Même si certains de ces risques sont inhérents à toute investissement locatif, certains sont plus spécifiques aux modalités des dispositifs de défiscalisation immobilière. Le premier d’entre eux est le risque immobilier, c’est-à-dire le risque attaché à l’investissement immobilier en tant que tel. De la même manière, lorsque l’investisseur fait appel au crédit pour financer son opération, celui-ci se trouve confronté à un risque financier. Mais, en plus, lors d’une opération de défiscalisation immobilière, l’investisseur qui cherche à réaliser une opération lui permettant de réduire ces impôts, prend aussi un risque fiscal.

Comment réduire les risques d’une opération de défiscalisation immobilière ?

Dans les paragraphes suivants nous allons essayer de décrire plus précisément quels sont les risques d’une opération de défiscalisation immobilière. Puis, nous vous apporterons des pistes pour les réduire le plus possible.

1. Le risque immobilier

Tout d’abord le risque immobilier, c’est-à-dire le risque lié directement au sous-jacent de toute opération de défiscalisation immobilière : le bien immobilier.

Quel est le risque immobilier d’une opération de défiscalisation immobilière ?

Comme lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’investisseur qui souhaite défiscaliser doit choisir avec soin le bien immobilier qui sera porteur de son avantage fiscal. En effet, les dispositifs de défiscalisation conditionnent les avantages fiscaux à l’obligation de louer le bien immobilier pendant une période plus ou moins longue selon le dispositif retenu. Il est donc important que votre logement soit attractif pour les locataires potentiels.

Certains dispositifs de défiscalisation vous imposent un loyer plafonné en regard de la situation de votre bien immobilier. Vous devez avoir conscience des prix de location dans le secteur dans lequel vous souhaitez investir pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Il serait dommage de subir un plafond locatif qui réduirait vos avantages fiscaux d’un manque à gagner sur la rentabilité locative de votre logement.

Enfin, certains dispositifs de défiscalisation immobilière conditionnent l’accès à votre logement aux ressources des locataires.

Comment réduire le risque immobilier d’une opération de défiscalisation immobilière ?

Même si vous n’habiterez pas le bien immobilier acquis, au moins dans un premier temps, celui-ci doit correspondre à vos aspirations et à vos goûts. Écoutez-vous, les futurs locataires de votre logement ont sûrement des exigences proches des vôtres (proximité des commerces, des écoles, d’espaces verts, vis-à-vis, ascenseur, normes de construction etc.). En loi Pinel par exemple, le bénéficiaire de la défiscalisation s’engage à louer son bien pendant six ans minimum, soit 72 mois. Votre intérêt est bien sûr qu’il y ait le moins de turnover possible et de vacances entre deux locataires.

Renseignez-vous sur le marché locatif local pour être certain d’investir dans une zone où la demande locative est importante. Mais, lorsque le dispositif fiscal vous impose un plafond d’investissement ou un plafond locatif, évitez les secteurs les plus chers qui pourraient nuire à la rentabilité de votre investissement pendant la période de défiscalisation. Par exemple, même si Paris est une zone d’une extrême tension locative et donc très sécurisante en termes de vacance locative, le plafonnement du dispositif Pinel, rendra votre investissement peu rentable en comparaison avec un investissement dans une ville plus abordable pour l’investisseur et pour les locataires.

2. Le risque financier

Dans ce paragraphe nous allons évoquer le risque financier d’une opération de défiscalisation immobilière.

Quels est le risque financier d’une opération de défiscalisation immobilière ?

Le risque financier est forcément quelque peu lié au risque immobilier. Si vous faites une mauvaise affaire immobilière il y fort à parier que vous fassiez une mauvaise affaire financière.

Outre les risques de rentabilité précédemment évoqués, il y a aussi le risque de valeur. A quel montant allez-vous revendre votre bien si jamais vous preniez la décision de le vendre au terme de la période de défiscalisation. En effet si la revente n’est pas fluide ou se passe dans de mauvaises conditions le gain fiscal risque d’être absorbé par une revente difficile.

Le risque de taux peut exister. Emprunter dans de mauvaises conditions peut être préjudiciable tout comme emprunter avec un taux non maitrisé (taux variable). Ce risque est néanmoins moins prégnant que les autres risques précédemment évoqués car celui peut quelquefois être corrigé : en cas de baisse des taux un crédit est renégociable

Comment réduire le risque financier d’une opération de défiscalisation immobilière ?

Il faut déjà savoir maximiser sa rentabilité. Inutile par exemple d’investir dans des zones où les prix au m² sont particulièrement élevés (en loi Pinel la défiscalisation est plafonnée à 5500 € /m2) et où les montants de loyers dépassent allégrement les plafonds des dispositifs fiscaux. A cet égard l’exemple de Paris ou de la proche banlieue Ouest est particulièrement parlant.

En outre pour bien vendre il faut savoir bien acheter. Certes le prix du neuf est bien souvent sensiblement plus cher que l’ancien mais il faut savoir viser juste, en vérifiant qu’il n’y ait pas une totale décorrélation et en visant les zones sans doute un peu moins matures.

Enfin, lorsque les taux d’emprunt sont bas, il faut à coup sûr privilégier les taux fixes.

3. Le risque fiscal

Le risque fiscal est certainement le risque le plus difficile à évaluer pour l’investisseur, ce risque est directement lié aux dispositions légales des différents mécanismes de défiscalisation et nécessitent l’expertise de professionnels de la gestion de patrimoine.

Quels est le risques fiscal d’une opération de défiscalisation immobilière ?

Chaque dispositif a sa propre contrepartie. Lorsqu’un investisseur bénéficie d’une défiscalisation immobilière il a des droits (il obtient une réduction d’impôts) et des devoirs (il doit respecter les obligations inhérentes à chaque loi)

Quelles sont ces obligations ? mêmes si elles diffèrent d’un dispositif à l’autre en voici les principales :

• Le plafonnement des loyers : ne jamais louer à un prix qui dépasse ce qu’autorise la loi (il existe souvent plusieurs zonages)
• Le plafonnement des revenus des locataires : ne jamais louer à des gens dont les revenus dépassent les plafonds autorisés (il existe là aussi plusieurs zonages, et des critères liés à la composition du foyer fiscal du locataire)
• Avoir le bon zonage : certaines zones sont exclues de certaines lois. C’est le cas par exemple de la zone C en loi Pinel ou bien de certaines zones exclusivement réservées à la loi Malraux.

Attention le non-respect des engagements de location entraine la perte de l’avantage fiscal.

Dernier point : vérifier que l’investissement cadre bien avec les règles de plafonnement global des niches fiscales. Ceci est particulièrement vrai pour les investisseurs ayant des employés à domicile ou des opérations de défiscalisation déjà en cours.

Comment réduire le risque fiscal d’une opération de défiscalisation immobilière ?

Réduire le risque consiste à bien vérifier ses devoirs et le cas échéant s’entourer de professionnels compétents.

À cet égard, il faut bien calculer un montant de loyer avec une surface définie (qui n’est pas forcément la surface Carrez) ou bien savoir interpréter les revenus d’un locataire pour être certain qu’il cadre avec les plafonds

Enfin, il est impératif de s’assurer du respect du plafonnement global des niches fiscales. Notamment dans le cas de défiscalisations déjà en cours où le calcul n’est franchement pas évident.