La réalisation d’un investissement immobilier en nue-propriété permet d’accéder à plusieurs solutions aussi bien sur le plan fiscal, financier et patrimonial. Ce type d’acquisition répond de ce fait à de multiples stratégies de placement. La nue-propriété est un dispositif d’investissement à la fois flexible, performant et sécurisé, qualités fondamentales pour bon nombre d’investisseurs.

Avez-vous envie d’en savoir plus sur les différents avantages que peut offrir un achat immobilier en nue-propriété ?

Achat immobilier en nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?

Il est question ici d’une solution performante grâce à laquelle on devient propriétaire d’un bien immobilier au terme d’une période de démembrement de propriété.

Ce type d’achat permet en effet d’acquérir à un prix réduit (d’environ 40 %) un bien immobilier en accordant l’usage a un tiers durant une certaine période. À l’issue de cette période, l’acheteur devient automatiquement et sans aucun frais supplémentaire l’unique propriétaire. Il a alors la possibilité d’habiter, vendre ou louer son bien.

Si vous souhaitez donc réaliser un investissement sur le long terme, à moindre coût et sans aucune des contraintes ou des coûts liées à l’immobilier, alors c’est la meilleure solution qui s’offre à vous.

L’achat en nue-propriété, une solution qui répond à divers objectifs patrimoniaux

L’acquisition en nue-propriété d’un bien immobilier répond à plusieurs objectifs patrimoniaux parmi lesquels figurent : la recherche d’une plus-value sur l’investissement immobilier, l’obtention d’un important complément de revenus à la fin de l’opération. En effet, ce type d’investissement est proche des instruments de capitalisation de par sa nature et forme de fonctionnement. De même, le rendement locatif à terme est assuré.

Au terme de l’opération, la plus-value totale que l’on obtient peut-être expliquée par deux facteurs. Le 1^er facteur est bien entendu mécanique : vous achetez 60 un bien qui a une valeur de 100. Une fois la période de démembrement terminée, vous êtes alors le propriétaire dudit bien en franchise de droits. Vous obtenez donc déjà un gain de 40. Le 2^nd facteur est que le marché de l’immobilier a tendance à augmenter régulièrement sur le long ou le moyen terme, vous bénéficierez donc d’une seconde plus-value, qui va notamment correspondre à la revalorisation de votre bien chaque année pendant la période du démembrement.

Comme indiqué plus haut, vous devenez l’unique propriétaire du bien au terme de l’investissement. Suivant vos objectifs ou vos besoins, vous pouvez alors décider de le mettre en location, une solution grâce à laquelle vous aurez des revenus complémentaires non négligeables.

Les avantages fiscaux d’un achat immobilier en nue-propriété

Sur le plan fiscal, l’achat immobilier en nue-propriété présente aussi des avantages indéniables. Il s’agit principalement de l’économie d’IR (impôt sur le revenu) et des économies d’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En ce qui concerne le premier cas, durant toute la période du démembrement, aucun loyer ne vous sera reversé. De ce fait, l’investissement que vous avez effectué ne va donc pas occasionner d’augmentation du montant de votre assiette d’imposition et donc de votre impôt sur le revenu. L’acquisition d’un bien en nue-propriété vous permettra également de diminuer l’imposition sur votre revenu. En effet, si l’achat est en effet réalisé à crédit, l’ensemble des intérêts d’emprunts peut être déduit des revenus fonciers que vous avez par ailleurs. Cela vous permet alors d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu y compris des cotisations sociales. La réduction en question sera proportionnelle à votre Taux Marginal d’Imposition (TMI).

En ce qui concerne les économies d’IFI, l’effet juridique principal du démembrement réside dans le fait que la nue-propriété n’est pas prise en compte lors du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’usufruitier est en réalité le seul qui aura une taxe à l’IFI pour la valeur totale du bien. Le nu-propriétaire profite alors de cette réduction.

Nous pouvons souligner aussi, que pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire est aussi exonéré de toutes taxes (y compris foncière) et charges (y compris de copropriété).

La liberté et la sécurité de l’investissement, des atouts indéniables

Outre les atouts précédemment évoqués, le fait d’investir en nue-propriété ne présente aucun risque locatif, comme les loyers impayés, les dégâts des locataires ou la vacance locative.

Une sortie sécurisée est également possible au terme de la période et à tout moment. En effet, le nu-propriétaire peut, au cours du démembrement de la propriété revendre son bien s’il le souhaite.

Comme vous pouvez le constater, il n’y a pas, en réalité, de durée minimale de détention du bien pour le nu-propriétaire.

Si l’investisseur va jusqu’à la fin de la période de démembrement, alors il devient l’unique propriétaire du bien et dans ce cas, il peut décider de le louer, l’occuper ou tout simplement le revendre.

Pour finir, il importe également de souligner que la taxe foncière demeure aussi à la charge de l’usufruitier. Tout au long que dure le démembrement, le nu-propriétaire n’a alors aucun frais ni aucune charge à payer. Les grosses et petites réparations à effectuer seront, elles aussi, assurées par l’usufruitier. De plus, celui-ci a aussi l’obligation de remettre le bien en état à l’issu de la période de démembrement.

Et à La fin de la période de démembrement

À la fin de la période de démembrement, l’investisseur nu-propriétaire récupère automatiquement et sans aucun coût supplémentaire la pleine propriété du bien.

L’usufruitier doit remettre à l’investisseurs le logement vide de locataire et remis en état d’habitabilité immédiate, comme précisé dans la convention établie au moment du démembrement.

Le bail exceptionnel accordé au locataire par l’usufruitier a un terme, au-delà du terme le locataire n’a plus aucun droit.

Au terme du démembrement, l’investisseur peut alors louer, habiter ou vendre son bien comme bon lui semble.

Nous avons aujourd’hui le recul suffisant pour voir les premières opérations de démembrent arriver à terme. Sur ces opérations, Il n’y a jamais eu aucun problème avec la récupération du bien immobilier par les investisseurs. De plus, les usufruitiers institutionnels ont un parc suffisamment large pour offrir des alternatives séduisantes aux locataires.

Dans le cas d’une vente, la plus-value est calculée entre le prix de vente et le prix d’acquisition de la nue-propriété ajoutée au prix de l’usufruit. L’investisseur gagne les droits de mutation sur la part usufruitière, l’achat immobilier en nue-propriété est donc aussi un très bon outil dans un objectif de donation et/ou succession.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter cet article : investissement en nue-propriété, questions réponses.