Les placements immobiliers restent parmi les investissements auxquels les français souscrivent le plus. Et pour cause. De nombreuses incitations fiscales y sont attachées, notamment celles qui concernent l’immobilier ancien. Ce type d’investissement est plutôt favorable à ceux qui le choisissent et les dispositifs fiscaux qui en facilitent l’accès permettent de préserver le patrimoine immobilier historique national. Il aide aussi à limiter l’insalubrité des logements en zones urbaines.

L’immobilier ancien permet de réaliser un investissement patrimonial tout en bénéficiant de réductions d’impôts conséquentes

Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien

Le déficit foncier présente des avantages soumis à des obligations

L’investissement immobilier concerné par le déficit foncier est celui dont l’accès est conditionné à la réalisation de travaux de rénovation importants. Les charges qu’ils impliquent peuvent être déduites des impôts sur le revenu de l’investisseur. La déduction peut s’étaler sur 6 années consécutives pour un montant annuel de 10.700 euros. Les excédents dégagés par le déficit foncier peuvent être imputés sur les revenus pendant 10 ans.

Pour être en droit de recourir à ce dispositif fiscal il faut avoir acquis le bien en vue d’une mise en location. De plus, celui-ci ne doit faire l’objet que d’une rénovation et non d’une reconstruction. Il n’est applicable que pendant la durée des travaux. Le déficit foncier est surtout avantageux pour des investisseurs aux revenus immobiliers importants et qui sont imposés dans la tranche des 45%. Comme il fait partie de la fiscalité de droit commun il est peu susceptible d’être modifié par les prochains gouvernements.

La loi Malraux est toujours une solution d’actualité

La loi Malraux est un dispositif fiscal d’incitation bien connu des investisseurs. Il s’adresse aux acquéreurs de logements anciens. Pour y être éligible le propriétaire doit avoir acquis son bien dans un Site Patrimonial Remarquable Classé, tel que décrit par la loi Patrimoine de juillet 2016. Il peut également s’agir d’un bien immobilier ancien situé dans un quartier dégradé concerné par le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens (PNRQAD). Il peut être situé dans un quartier qui présente une concentration élevée de logements anciens dégradés qui font l’objet d’une convention pluriannuelle ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP).

La loi Malraux s’applique aussi bien à la restauration complète d’un immeuble affecté à l’habitation ou bien même à un usage professionnel. Elle peut faire bénéficier d’une réduction d’impôts qui va de 22% pour les ZPPAUP jusqu’à 30% pour les autres programmes. Le plafond défini est de 400.000 euros, toutes opérations de rénovation confondues sur un ou plusieurs biens, et la défiscalisation s’effectue sur 4 années. La réduction sur les revenus varie entre 88.000 et 120.000 euros par an. Un report de trois années supplémentaires est envisageable en cas d’excédent. Pour bénéficier du dispositif Malraux il faut obtenir une Autorisation Spéciale de Travaux auprès de la Préfecture et Adhérer à une Association Foncière Urbaine Libre. Les travaux ne doivent pas altérer le volume habitable d’origine et doivent être réalisés à l’initiative du propriétaire, d’une collectivité publique ou d’un organisme mandaté par elle.

Les logements restaurés doivent être loués pour être habités pour une durée minimale de 9 ans à une personne qui n’est pas un proche, membre de la famille, ascendant ou descendant. Aucun plafonnement des loyers ni plafonnement des revenus des locataires, ne sont liés au recours au dispositif de la loi Malraux. Il est fiscalement particulièrement incitatif car il peut procurer jusqu’à 30.000 euros d’économies d’impôts par an. Cette déduction est effective dès le début des travaux et dure jusqu’à leur achèvement. En plus de l’aubaine fiscale le dispositif constitue un véritable placement à long terme. Les biens concernés sont souvent situés dans des zones où leur valeur ne fera qu’augmenter, les centres-villes. Il faut cependant bien étudier le dossier d’optimisation et s’informer des règles administratives très précises qui l’encadrent.

Investir dans un logement classé exempte tous travaux de l’impôt

Une loi spécifique permet d’investir dans les Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Elle offre la possibilité de déduire 100% du montant des travaux de restauration de ses revenus sur un à trois ans sans limitations et sans aucun plafonnement. La loi Monuments Historiques permet aussi de déduire le déficit foncier du revenu global. Cela inclus les intérêts d’un emprunt et ses frais accessoires. Il est alors possible d’être exonéré de frais de succession au moyen d’une convention avec le Ministère de la Culture. L’avantage fiscal est différent si le propriétaire occupe le bien ou s’il le loue.

L’investissement dans un logement classé n’est soumis qu’à peu d’obligations. Les travaux de restaurations doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale avec ou sans déclaration d’utilité publique. Ils doivent être effectués à l’initiative d’un ou plusieurs propriétaires regroupés au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL). Il n’est pas obligatoire de louer le bien qui peut être occupé. Il doit cependant être conservé pendant au moins 15 ans.

Ce dispositif est très incitatif à cause de sa défiscalisation à 100% qui peut durer à l’infini. C’est le montant des travaux qui détermine l’économie d’impôts, il faut donc bien veiller à en étaler la réalisation. La loi Monuments Historiques permet une réduction d’impôts conséquente. Mais aussi de faire fructifier son investissement grâce à des biens qui ne peuvent que gagner en valeur. Il est primordial de bien calculer les plus-values car elles courent sur au moins 15 ans. Le dossier est également à monter en respectant toutes les règles administratives pour avoir la garantie d’être éligible au dispositif. L’investissement dans ce type de patrimoine de prestige convient parfaitement aux contribuables fortement imposés. L’exonération des droits de succession est envisageable si par exemple le bien est ouvert à la visite publique au moins 100 jours par an avec maintien sur place des éléments décoratifs originaux.

Le dispositif Pinel s’applique aussi à l’immobilier ancien

Bien connu des investisseurs le dispositif Pinel concerne l’immobilier neuf ou en état de futur d’achèvement. Il est possible de défiscaliser entre 12 % et 21 % du montant de l’achat d’un bien. Moins connu est le dispositif Pinel réservé aux constructions anciennes, on le défini comme “réhabilité” ou “optimisé au déficit foncier”. Il est en tout point semblable à celui qui concerne le neuf à la seule différence qu’il s’adresse uniquement à des biens inhabitables en l’état ou à des biens transformés. Les premiers ont été jugés insalubres par l’administration fiscale et les seconds sont en passe d’être transformés de locaux professionnels en logements par exemple. Lorsque des travaux sont à effectuer pour réhabiliter ou adapter ces deux types de biens leurs montants peuvent être défiscalisés.

Le dispositif Pinel ancien ou optimisé au déficit foncier donne la possibilité de recourir au dispositif mais aussi à la fiscalité foncière de droit commun, propre au déficit foncier. En conséquence, toutes les dépenses d’entretien, celles de réparation comme d’amélioration peuvent être déduites des revenus fonciers. Elles sont déductibles du revenu global pour un montant n’excédant pas 10.700 euros par an. La loi Pinel prévoit que ces dépenses sont considérées comme dissociables de la réhabilitation ou de la transformation du bien. Elles sont donc soumises au régime très avantageux de la fiscalité foncière de droit commun.

Les avantages procurés par le dispositif Pinel ancien, ou optimisé au déficit foncier, conviendront à tous les types d’investisseurs. Ceux qui disposent déjà de revenus fonciers seront particulièrement favorisés. Ceux qui ont recours au dispositif classique y verront un bon moyen de diversifier leurs placements. En effet si le dispositif classique est applicable aux constructions récentes et localisées à la périphérie des villes, l’ancien insalubre est lui plutôt situé en leur centre. Il est alors possible de mélanger la potentialité de fort revenus de certains biens à une défiscalisation plus avantageuse pour certains autres.

La défiscalisation Denormandie aide à combattre l’indignité

Un investissement dans l’immobilier ancien à but de défiscalisation peut également comporter un volet social voire humanitaire. L’habitat insalubre porte atteinte à la dignité humaine. La défiscalisation Denormandie aide à combattre ce fléau tout en favorisant les investisseurs qui y ont recours. Le dispositif déposé en 2018 par le député Julien Denormandie a été instauré par la loi de finances 2019.

L’habitat indigne est une notion juridique. Elle qualifie des logements qui constituent un déni au droit de logement et portent atteinte à la dignité humaine. Elle concerne les locaux impropres à une utilisation humaine. Les logements qui présentent des risques pour la sécurité et ceux où peut sévir le saturnisme, l’intoxication au plomb. Cette notion s’applique également aux hôtels qui présentent un risque pour leurs occupants ou les voisins. Seuls les habitations et les locaux situés dans communes françaises prises en compte par le Plan Action Cœur de Ville ou celles faisant partie d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) sont éligibles au dispositif.

La mesure fiscale Denormandie est disponible pour toutes les investisseuses et tous les investisseurs privés qui achètent un bien immobilier ancien ou un habitat indigne en vue d’une réhabilitation. Elle est moins contraignante que celle procurée par la loi Pinel. Pour en bénéficier les travaux de réhabilitation doivent être effectués par une entreprise du domaine et représenter au moins 25 % du coût total du projet. La réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location. Elle est de 12% pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans et de 21% pour une durée de location d’au moins 12 ans. L’avantage fiscal ne peut dépasser les 63.000 euros. Il est soumis à des plafonds et à des conditions de ressources du locataire.

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