Le montage financier est un paramètre essentiel pour réussir son opération de défiscalisation immobilière. En effet, lors d’une opération de défiscalisation immobilière, vous entrez dans le cadre d’un investissement immobilier avec la volonté d’obtenir une réduction d’impôt. Mais, afin de réaliser cela, il faut également optimiser le montage financier qui ne doit surtout pas être négligé.

Il ne s’agit pas juste de souscrire un prêt … ce dernier doit être sélectionné avec beaucoup de soin.

Défiscalisation immobilière, pourquoi investir en souscrivant un prêt immobilier ?

Afin de bénéficier d’une défiscalisation la plus optimale possible, il est fortement recommandé de financer son achat immobilier de défiscalisation, comme tout achat d’immobilier locatif, avec un prêt immobilier, et ce du fait de l’imposition au régime réel.

Le régime réel est un régime d’imposition des revenus fonciers qui permet au contribuable d’avoir, annuellement, un revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu égal à la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l’année.

Ce régime concerne les contribuables qui n’entrent pas dans le champ d’action du régime micro-foncier ou qui décident d’opter pour le régime réel d’imposition (ces deux régimes d’imposition des revenus fonciers étant exclusifs l’un de l’autre).

Les contribuables soumis au régime réel doivent alors déterminer leur revenu net foncier en retranchant du revenu brut les charges effectivement supportées.

Afin d’être déductibles des revenus fonciers, les charges doivent :

• Avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ;
• Avoir été effectivement payées au cours de l’année d’imposition par le propriétaire ;
• Être justifiées ;
• Se rapporter à des immeubles ou des parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

L’application de plein droit de régime réel se fait lorsque le contribuable est propriétaire d’un ou de plusieurs biens lorsque le revenu brut foncier annuel est supérieur à 15 000 €.

Il est cependant possible d’obtenir une application sur option du régime réel : Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers. L’option est globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal. Elle n’est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (CERFA n° 10334). Elle doit être exercée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) de l’année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime.

Dès lors, les frais de votre prêt ainsi que les frais d’assurance décès invalidité sont déductibles des revenus fonciers de l’opération.

Le recours à l’emprunt dans une optique d’investissement dans un bien immobilier permet ainsi de réduire l’impôt sur le revenu, en générant un déficit annuel imputable au maximum à 10 700 euros.

Quel type de prêt souscrire pour une opération de défiscalisation immobilière ?

Quatre types différents de prêts immobiliers tout à fait conformes à un investissement de défiscalisation immobilière existent :

Le prêt amortissable classique :

Le prêt amortissable est le prêt le plus largement octroyé par les banques dans le cadre de financements immobiliers. Les mensualités sont constantes, et incluent une part d’intérêt ainsi qu’une part de remboursement de capital. Dans la situation d’un investissement locatif, c’est cette part des intérêts qui est déduite des loyers.

Au fur et à mesure des remboursements, la part de capital augmente tandis que parallèlement celle des intérêts diminue (le tout proportionnellement). De ce fait, il n’est par exemple pas impossible quand dans le cas d’un remboursement sur longue durée l’emprunteur paye plus d’intérêts que de capital au cours des premières années (d’autant plus si le taux nominal est élevé).

A l’inverse, plus le prêt sera de courte durée, plus l’acquéreur rembourse du capital à chaque échéance (ce qui lui offre ainsi la possibilité de revendre à moyen terme).

Ce type d’emprunt correspond à un investissement locatif classique de défiscalisation immobilière qui est livré tout de suite ou dont la construction est sur le point d’être achevée.

Le prêt amortissable différé total :

Contrairement au prêt classique, le prêt amortissable différé total a pour caractéristique de différer totalement le remboursement du capital et des intérêts sur une durée pouvant varier de 6 à 36 mois.

Ainsi, au cours de la période de différé, l’emprunteur ne supporte aucune charge et ne commencera l’amortissement de son prêt, i.e. le remboursement du capital mais également des intérêts, qu’à la suite de cette période de différé. Il reste uniquement à régler à chaque mensualité le coût de l’assurance décès invalidité accompagnant l’emprunt.

C’est un type de prêt qui s’adresse majoritairement à un emprunteur désireux de s’affranchir de remboursement au cours de la durée de construction ou encore de travaux. On pourra alors observer un remboursement « naturel » du prêt au terme du différé, correspondant à l’arrivée du locataire.

En revanche, ce prêt est relativement coûteux puisque les intérêts dus chaque année pendant la période du différé s’additionnent au montant du capital emprunté et génèrent à leur tour des intérêts, et reporte la charge intégrale du remboursement de l’emprunt sur une période ultérieure.

Le prêt amortissable différé partiel :

Le prêt amortissable différé partiel est un hybride des deux solutions précédemment exposées. En effet, c’est un prêt dont le différé porte uniquement sur le capital.

Ainsi, l’emprunteur, au cours du différé, paie uniquement les intérêts calculés sur la totalité du capital emprunté et, à la suite du différé, remboursera son prêt de façon normale : chaque mensualité comporte ici une part de remboursement de capital ainsi qu’une part d’intérêts, ainsi que le coût de l’assurance décès invalidité.

Ce type de prêt permet à l’emprunteur de devoir assumer des mensualités moins importantes que dans le cas d’un prêt classique sans aucun différé car il ne paie que les intérêts. Cependant, les échéances à supporter à la suite de la période du différé sont plus importantes.

Le prêt amortissable différé partiel est notamment très utilisé dans le cas de financement de projets d’investissements qui généreront à terme des recettes qui permettront de ce fait la couverture des échéances de paiement.

Ce type d’emprunt s’adresse également à un emprunteur souhaitant minimiser ses mensualités de remboursement au cours de la construction, mais qui souhaite déduire les intérêts d’emprunt qui lui sont facturés sur des revenus fonciers qu’il a par ailleurs. Ce prêt commencera à se rembourser normalement au terme du différé correspondant à l’arrivée du locataire. Le prêt à différé partiel s’adresse à l’emprunteur qui souhaite commencer à rembourser son prêt avec des mensualités minimisées.

Le crédit in-fine

Le crédit in-fine est un type de crédit permettant à l’emprunteur d’acquérir un bien immobilier en contractant un crédit dont il ne remboursera que les intérêts pendant la durée de l’emprunt. Le remboursement du capital intervient en une seule échéance, la dernière du prêt. Le capital emprunté reste donc intact jusqu’au terme du crédit.

Généralement, les banques accordent des crédits in-fine sous réserve pour l’emprunteur d’endosser un produit d’épargne (assurance vie ou PEA). Cet endossement consiste à nantir au profit de la banque un contrat dont le montant permettra, au terme du crédit, de rembourser le capital.

Ce support offre une garantie réelle à la banque prêteuse : elle s’assure ainsi que l’épargne sera bien utilisée pour le remboursement du capital et qu’elle est placée sur un support de qualité suffisante.

Les intérêts payés sont plus élevés que pour un prêt amortissable, mais sont déductibles de vos revenus. Vous pouvez donc faire de substantielles économies d’impôt, surtout si votre taux d’imposition est élevé. En outre, le placement de l’épargne sur le produit d’endossement peut être une source de revenus complémentaires.

Ce type d’emprunt s’adresse principalement à des investisseurs disposant de placement conséquent (+ 50 000 € que vous pouvez immobiliser pendant au moins 10 ans) et souhaitant avoir de petites mensualités.

Quelle est la durée d’emprunt pour une opération de défiscalisation immobilière ?

La durée du prêt pour une opération de défiscalisation immobilière est bien sûr corrélée au montant de votre investissement et à votre capacité de remboursement. Cette durée est généralement comprise entre 15 et 20 ans, comme pour un investissement immobilier classique.

Quelles sont les garanties de prêts immobiliers ?

Lorsqu’un emprunteur contracte un prêt auprès d’un établissement bancaire, il lui sera impérativement demandé d’apporter une garantie sur le bien financé. Trois choix sont alors possibles : les organismes de caution, l’hypothèque, et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD). De ce fait, l’organisme prêteur s’assure d’être remboursé même dans le cas où l’emprunteur ne pourrait plus rembourser ses mensualités.

Le cautionnement :

Si l’emprunteur décide d’opter pour la solution de société de cautionnement, l’établissement de cautionnement doit être agréé par la banque prêteuse. L’organisme de cautionnement fonctionne de la même manière qu’une assurance : l’emprunteur paie une prime pour s’assurer contre son propre déficit de remboursement.

Les établissements de caution n’acceptent pas toutes les demandes qui leur sont adressées : le niveau d’endettement ainsi que l’apport sont des facteurs décisifs pour l’acceptation d’un dossier (ce qui n’est pas le cas si l’emprunteur opte pour l’hypothèque). Ces établissements n’examinant que la solvabilité du débiteur, la valeur du bien n’entre donc à aucun moment dans la prise de décision d’une attribution ou non de caution. Dès lors, un taux d’endettement jugé trop élevé en comparaison aux revenus, ou si la structure de ces derniers est peu stable, les dossiers seront généralement refusés.

C’est un type de garantie qui est généralement accordé aux dossiers présentant les plus faibles risques.

Si l’emprunteur devient défaillant, l’établissement de crédit prévient l’organisme de caution dès la troisième ou quatrième échéance impayée. Dans une telle situation, l’organisme de substitue au débiteur en s’acquittant des mensualités à sa place et devient son interlocuteur. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente du bien (soit grâce à une solution amiable, soit en allant jusqu’à la saisie du bien).

La solution de caution mutuelle est toujours privilégiée par les banques. En effet, elle est plus facile à mettre en œuvre qu’une hypothèque dans le cas d’un déficit de l’emprunteur. C’est également la solution la plus intéressante pour les emprunteurs : en cas d’absence de déficit, l’emprunteur récupère à l’issue du crédit (dernière échéance ou remboursement anticipé) une partie du coût de l’organisme de cautionnement. Généralement, ce remboursement représente 60 à 70 % de la cotisation initiale.

L’hypothèque / Privilège Prêteur de Deniers :

Par une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), la banque s’assure une certaine sécurité en prenant une garantie de récupération des fonds sur les biens anciens en cas de non-paiement du prêt immobilier par la revente de ces biens. Cette forme de garantie ne s’applique pas aux biens neufs, mais seulement dans le cas de logement construits (appartements ou maisons) ou de terrain (dans ces deux cas, du fait de frais inférieurs, il est recommandé de choisir cette solution plutôt que l’hypothèque). L’PPD doit être établi devant un notaire, et prend effet à la date de la vente, et prend automatiquement fin deux ans après la fin du remboursement.

Ce privilège permet à l’organisme de crédit d’avoir une certaine priorité sur les autres potentiels créanciers : cet établissement sera prioritaire sur les autres hypothèques et devra ainsi être indemnisé en premier lieu.

La totalité des frais est à la charge de l’emprunteur, mais étant exonéré de taxe de publicité foncière, il revient moins cher qu’une hypothèque.

On parle d’hypothèque dans le cas de biens neufs, de rachats de crédits, de travaux ou encore de prêts hypothécaires. En cas de non remboursement, la banque pourra alors saisir et revendre le bien affilié à l’emprunt contracté.

L’hypothèque garantit tout type de biens (construits ou non), mais présente cependant un coût supérieur à l’IPPD, coût variable selon le montant du prêt immobilier. Pour être valide, elle doit obligatoirement être établie devant un notaire, ainsi qu’être publiée au service de la publicité foncière. C’est à cette date de publication qu’elle prend effet, et prend fin à la date à laquelle le remboursement du crédit est achevé.

Cette garantie s’éteint d’elle-même 2 ans après la fin du prêt si l’hypothèque a été prise avant le 25/03/2006 et 1 an au-delà. Une mainlevée d’hypothèque est obligatoire si le bien est vendu avant le terme prévu du prêt immobilier.