Comment défiscaliser ses revenus fonciers ?
Défiscaliser ses revenus fonciers doit donc être une priorité pour les contribuables dont les avoirs immobiliers dégagent des bénéfices. La stratégie consiste à créer des charges pour que la déclaration 2044 ne fasse plus apparaître de bénéfice mais un déficit ou a minima un solde nul.
Deux solutions d’investissement immobilier permettent de défiscaliser ses revenus fonciers : le déficit foncier et le démembrement de propriété.
Défiscaliser ses revenus fonciers par création de déficit
Le dispositif de défiscalisation du déficit foncier
Une opération de déficit foncier consiste à acquérir un immeuble nécessitant une rénovation lourde et d’y réaliser des travaux en vue d’une location à usage d’habitation. Le montant des travaux de rénovation est considéré comme une charge et peut être imputé sur les revenus fonciers perçus par ailleurs par le contribuable. « Les déficits fonciers générés s’imputent en priorité et sans limite aux revenus fonciers existants » (article 156-3 du CGI).
Lorsque le montant de travaux d’une année excède les revenus fonciers à gommer, le contribuable peut imputer jusqu’à 10 700 € de déficit sur ses revenus globaux, le solde étant reportable pendant 10 ans sur des revenus fonciers.
Un particulier possède un appartement qui lui octroie 20 000 € de bénéfice foncier annuel. Dans une tranche d’imposition à 30 %, cet appartement engendre à lui seul 9100 € d’impôts pour le contribuable.
Afin de défiscaliser ses revenus fonciers, le particulier investit dans un produit de déficit foncier d’une valeur totale de 200 000 € (100 000 € de foncier et 100 000 € de travaux), les travaux étant réalisés sur 3 exercices.
Pendant les 3 années de travaux, le contribuable gommera ses revenus fonciers et imputera 10 700 € par an sur les revenus du travail, soit une économie d’impôt de 12 310 € par an. A l’issue de la période de travaux, il lui restera à imputer 40 000 € sur des revenus fonciers, soit encore 18 200 € d’économie d’impôts.
Au total l’investisseur aura engendré une économie d’impôts de 55 130 € sur 5 ans.
Pour les contribuables souhaitant défiscaliser ses revenus fonciers et s’affranchir des contraintes de la gestion immobilière ou désireux de réaliser une opération de déficit foncier sur un « petit ticket », il existe des SCPI de déficit foncier. Le principe est le même, la SCPI acquiert des immeubles répondant à des besoins de rénovation lourde et y réalise des travaux. Chaque porteur de part récupère ensuite sa quote-part de déficit qu’il peut imputer sur ses propres revenus fonciers.
Défiscaliser ses revenus fonciers par création d’une charge
Le dispositif du démembrement de propriété
Lors d’une opération de défiscalisation par le mécanisme du démembrement de propriété, l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble grevé d’un usufruit temporaire consiste à acquérir un bien décoté (généralement entre 30 % et 50 %) et sans aucun revenu pendant la période d’usufruit (de 15 à 20 ans).
Si l’investisseur emprunte pour acquérir ce bien, les intérêts d’emprunt constitueront une charge, alors même qu’il n’y a pas de recettes nouvelles. A la réserve que l’usufruitier doit être imposé au régime de l’impôt sur le revenu, le cas des SCPI, ou bénéficier du statut de bailleur social, ces charges sont imputables sur les revenus fonciers, perçus par ailleurs, par l’investisseur. Ainsi, les bénéfices fonciers du contribuable sont complètement ou partiellement gommés et l’économie d’impôt correspond à la TMI et aux prélèvements sociaux non perçus sur la valeur des intérêts d’emprunt.
Pour optimiser le schéma, il est souhaitable d’avoir recours à un emprunt in-fine qui, contrairement à un emprunt amortissable, procure un volume d’intérêts stable pendant toute sa durée.
