Comment défiscaliser son impôt sur la fortune ?
Hormis un plafonnement à 75 % des revenus, l’IFI ne tient pas compte des ressources du foyer imposé. Aussi, pour les gros patrimoines immobiliers, l’impôt sur la fortune immobilière peut être très lourd.
En conséquence, défiscaliser son IFI peut être pour certains contribuables, massivement investis en immobilier, au moins aussi efficace fiscalement que la défiscalisation de l’impôt sur le revenu.
Avec la suppression de la loi TEPA ISF, il n’existe plus qu’une méthode pour défiscaliser son impôt sur la fortune immobilière : abaisser la base taxable.
Le calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est le résultat d’une soustraction entre un actif, la valeur du patrimoine d’un contribuable, et un passif, le montant de ses dettes affectées au patrimoine immobilier au 31 décembre. Pour réduire cette assiette, on peut donc travailler sur la baisse de l’actif ou l’augmentation du passif
Défiscaliser son IFI par la réduction de l’actif
Le dispositif du démembrement de propriété
Lorsqu’on évoque la réduction de l’actif de l’IFI, l’idée n’est bien entendu pas de s’appauvrir, mais de rendre non taxables des éléments de patrimoine qui l’étaient auparavant. Les deux meilleures méthodes consistent à acquérir des biens en nue-propriété en lieu et place d’immobilier en pleine propriété ou à arbitrer des actifs immobiliers au profit d’actifs financiers, qui par nature ne rentrent pas dans la base taxable.
L’acquisition de biens immobiliers en nue-propriété. La nue-propriété d’un actif immobilier ne se porte pas à l’actif de l’IFI. Aussi, si on vend un immeuble en pleine propriété pour en acquérir un autre en nue-propriété, la base taxable baisse, et ce pendant toute la durée du démembrement de propriété sur le bien acquis. Il existe de nombreux produits immobiliers de qualité proposés dans le cadre de démembrements temporaires, avec des durées généralement comprises entre 15 et 20 ans.
Par exemple pour un bien de 300 000 €, la sortie du montant investi de la base taxable de l’IFI engendrera une économie d’impôt de 4 500 € par an, soit 67 500 € sur 15 ans pour un investisseur taxé dans la tranche marginale d’IFI à 1,50 %.
De la même manière, un contribuable peut décider d’abandonner une partie de son patrimoine immobilier au profit d’actifs financiers non taxables. En effet, les contrats d’assurance-vie, PEA, comptes de titres ou autres liquidités ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI.
Défiscaliser son IFI par augmentation du passif
Les autres sources de défiscalisation de l’IFI
Augmenter ses dettes n’est pas une fin en soi. Ceci dit, l’augmentation du passif de l’IFI peut engendrer une économie d’impôt sensible pour les foyers fiscaux particulièrement investis en immobilier.
Il est aussi possible d’optimiser le financement de ses investissements immobiliers pour minimiser l’IFI applicable. Ainsi, surtout dans une période de faibles taux d’emprunts immobiliers, il est préférable de s’endetter pour acquérir des biens immobiliers plutôt que de les payer comptant. Attention, depuis le passage de l’ISF à l’IFI, les crédits in-fine ne sont plus déductibles que prorata-temporis. Par exemple, un emprunt de 300 000 € sur 15 ans ne sera plus déductible après 5 ans que pour une valeur de 200 000 € (300 000 € /15 ans * 10 ans).
