Défiscalisation immobilière : comment défiscaliser ?
Ainsi, les lois Périssol, De Robien, Borloo, Scellier, Duflot et désormais Pinel ont offert des avantages fiscaux aux investisseurs dans l’immobilier neuf. Pour les amateurs d’outre-mer, les lois Pons, Paul et Girardin étaient aussi des vecteurs de défiscalisation. Les contribuables orientés vers la « vieille pierre » ont bénéficié des lois Malraux et Monuments historiques quand ceux intéressés par l’immobilier meublé ont réduit leurs impôts grâce aux ZRR, amendement Bouvard et dispositif LMP.
La défiscalisation immobilière regroupe un ensemble de dispositifs fiscaux destinés à soutenir la construction de logements neufs ou la réhabilitation de logements anciens.
Face à tous ces dispositifs, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. Voici donc un rapide tour d’horizon des lois de défiscalisation immobilière éligibles en 2024 qui vous permettront de comprendre comment défiscaliser avec l’immobilier.
Défiscalisation immobilier neuf en métropole :
Le dispositif de défiscalisation loi Pinel
En vigueur depuis le 1er janvier 2015, la loi de défiscalisation immobilière loi Pinel (du nom de la Ministre du Logement Sylvia Pinel) propose certains aménagements à la précédente loi Duflot. Ces aménagements visent à assouplir les conditions de location et à offrir à l’investisseur plusieurs niveaux de défiscalisation en fonction de la durée de location.
Ainsi, le contribuable désireux d’investir en immobilier neuf en métropole peut bénéficier d’une économie d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi, dans une limite de 300 000 €, selon qu’il conserve et loue le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Depuis le 1er janvier 2023, des critères de qualité d’usage et environnementaux ont été ajoutés aux conditions nécessaires pour bénéficier de ces taux de défiscalisation. Dans le cas de non respect de ces critères, les taux de réduction d’impôt sont ramenés à 9 % pour 6 ans de location, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.
En contrepartie de cette défiscalisation, le contribuable s’engage à louer le bien au titre de résidence principale en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Il peut néanmoins décider de louer son bien à un ascendant ou un descendant, ce qui était impossible en loi Duflot.
D’autre part, le zonage, qui définit les plafonds de loyers en fonction du déséquilibre immobilier de la zone concerné, a été récemment revu pur prendre en compte les modifications du marché des 5 dernières années. Lyon et Marseille par exemple sont désormais intégrées à la zone A, de forte densité immobilière.
Défiscalisation immobilier neuf outre-mer :
Le dispositif de défiscalisation loi Pinel outre-mer
Pour renforcer l’attractivité des DOM et COM, ces territoires bénéficient de dispositions spécifiques offrant au contribuable des avantages majorés par rapport à l’investissement en métropole. Ainsi, le volet « outre-mer » de la Loi Pinel prévoit des réductions d’impôt majorées. Le particulier qui investit en loi Pinel+ outre-mer pourra respectivement déduire de ses impôts 23 %, 29 % ou 32 % (20 %, 23 % ou 25 % en Pinel outre-mer classique) de la valeur du bien acquis en fonction de la durée de location choisie : 6, 9 ou 12 ans.
Jusqu’en 2018, il existait aussi une autre loi de défiscalisation immobilière spécifique à l’outre-mer pour les particuliers : la loi Girardin. Pour autant que le permis de construite ait été obtenu avant le 31 décembre 2012, les immeubles neufs pouvaient octroyer à leurs acquéreurs une réduction d’impôt de 26% sur 5 ans. Plus permissive que la loi Pinel outre-mer sur les loyers et ressources des locataires, la loi Girardin permettait de meilleures rentabilités dans les zones où les loyers sont élevés. Aujourd’hui le dispositif Girardin immobilier existe encore, mais comme le crédit d’impôt outre-mer (CIOP) il est réservé aux entreprises soumises à l’IS.
L’un des atouts majeurs de l’investissement outre-mer comparé à l’investissement en métropole est le plafonnement spécifique dont il bénéficie. Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales limite à 10 000 € par an la capacité de défiscalisation d’un foyer fiscal. L’outre-mer bénéficie quant à lui d’un plafond plus élevé, à 18 000 €, particulièrement adapté aux contribuables souffrant de grosses impositions.
Défiscalisation immobilier meublé :
Le dispositif du loueur en meublé
Cette disposition fiscale, appelée Loueur en meublé professionnel ou non professionnel permet de bénéficier de revenus non fiscalisés dans le cadre d’un investissement en immobilier meublé.
Cet avantage fiscal est accordé sous réserve d’investir sur l’une des quatre catégories référencées : résidences de tourisme classée, EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), résidences pour seniors ou résidences pour étudiants. Le contribuable investisseur peut amortir la valeur de son acquisition de ses revenus locatif et ainsi bénéficier de revenus défiscalisés sur la durée de l’amortissement. En contrepartie, l’investisseur donne à bail son acquisition à l’exploitant de la résidence dans le cadre d’un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans.
Le dispositif du Loueur en meublé est bien adapté aux investisseurs désireux de préparer leur retraite avec l’immobilier. En bénéficiant de la sécurité offerte par un bail long signé par une entreprise solide et se chargeant de toute la gestion et l’entretien de la résidence, l’investisseur limite les risques et la charge administrative inhérents à l’investissement locatif.
Défiscalisation immobilier ancien :
Le dispositif de défiscalisation loi Malraux ou Monuments Historiques
Les amoureux de la « vieille pierre » et les investisseurs désireux d’acquérir un bien d’exception à rénover, deux dispositifs de défiscalisation immobilière permettent d’assouvir leurs envies tout en optimisant leur fiscalité ; la loi Malraux et la loi Monuments Historiques.
Créé par l’illustre Ministre de la Culture du Général de Gaulle, la loi Malraux encourage la préservation et la remis en état des centres-villes historiques ou remarquables. Sous réserve d’être situé en secteur sauvegardé ou dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé), un immeuble à rénover offrira à son propriétaire de réduire ses impôts respectivement de 30% ou 22% du montant des travaux nécessaires à la rénovation. Cette réduction d’impôt est imputable les années de paiement des travaux.
La loi Monuments Historiques quant à elle permet de déduire de ses revenus, sans limite de temps ou montant, toutes les charges et les travaux de rénovation d’un immeuble classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques. S’agissant d’une baisse de base imposable, la loi Monument Historique est d’autant plus intéressante qu’elle est souscrite par un contribuable imposé dans les tranches les plus élevées.
Les défiscalisations acquises dans les cadres fiscaux « Malraux » et « Monuments Historiques » ne sont pas intégrées au plafonnement global des niches fiscales. Elles sont donc particulièrement adaptées aux contribuables fortement fiscalisés ou bénéficiant déjà de réductions par ailleurs.
