Le dispositif d'aide à la rénovation de logements
Le dispositif de défiscalisation loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière inspiré de la loi Pinel. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat et la mise en location de logements nécessitant des travaux de rénovation ou récemment rénovés. Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient de la propriété, selon l’engagement de location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Les avantages fiscaux de la loi Denormandie sont sujets à des plafonds. Ces plafonds concernent le montant total de l’investissement éligible pour le calcul de la réduction fiscale, ainsi que le prix par mètre carré du logement, qui varie selon la localisation géographique du bien. Cette mesure vise à encourager la rénovation de biens immobiliers dans des zones spécifiques tout en offrant des incitations fiscales attractives aux investisseurs.
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* La défiscalisation Denormandie est de 21 % du prix de revient du logement au maximum pour une durée de location de 12 ans. Ce dispositif est donc très incitatif d’un point de vue fiscal. La réduction d’impôt descend respectivement à 12 % et 18% pour un engagement locatif de 6 ans et 9 ans. La rentabilité d’un investissement Denormandie est équivalente (hors défiscalisation) à celle d’un investissement immobilier classique. La diversité de prix des logements qui peuvent bénéficier du dispositif Denormandie le destine à un large panel d’investisseurs. Les logements rénovés avec le dispositif Denormandie permettent d’investir dans des centres villes qui sont souvent inaccessibles aux logements neufs et donc au dispositif Pinel.
Exemple de défiscalisation Denormandie
Simulation de défiscalisation loi Denormandie :
Simulation pour l’acquisition d’un trois pièces rénové dans un petit immeuble familial du centre-ville de Chartres, en zone B1, à deux pas de la Cathédrale. Appartement traversant Est/Ouest, cuisine équipée et parking inclus. L’appartement refait à neuf sera livré en décembre 2024.
Vous achetez un logement en loi Denormandie pour un prix de 203 992 € TTC « Acte en main » (prix immobilier + frais d’acte). L’investissement est financé en totalité par un emprunt au taux de 1,80 % assurance comprise sur 25 ans, sans apport personnel. Votre mensualité de remboursement sera de 873,06 € par mois.
Le loyer mensuel à la charge du locataire est de 685,00 € revalorisé de 1% par an. La taxe foncière prévisible sera de 680 € exonérée à 100 % pendant 2 ans (revalorisée annuellement de 1%).
| DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES : | RECETTES MENSUELLES MOYENNES : |
|---|---|
| - Remboursement du prêt | - Loyer |
| - Taxe foncière | - Réduction d’impôt |
| 909 € | 745 € |
ÉPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 164 € |
|
Au terme de l’opération, votre investissement aura été financée à 84,47 % par la réduction d’impôt (16 %) et par le locataire (68,47 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 164 €.
Au bout de 12 ans, vous revendez votre bien 216 574 €* (pour une revalorisation estimée à 0,5 % par an), votre opération de défiscalisation vous aura rapporté un BENEFICE NET de 81 315 €.
*Prix de revente revalorisé sur la base du prix d’acquisition initial hors taxe, incluant des frais d’intermédiation.
Le dispositif de défiscalisation loi Denormandie
Le dispositif de défiscalisation Loi Denormandie, instauré le 1er janvier 2019 dans le cadre de la loi de finances et prorogé jusqu’au 31 décembre 2025, est conçu pour stimuler l’investissement locatif dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation en France métropolitaine. Ce dispositif est une extension de la loi Pinel appliquée à l’immobilier ancien et permet également de louer le bien rénové à ses descendants ou ascendants.
Fonctionnement du dispositif Denormandie :
Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du logement, en fonction de leur engagement à louer le bien pour 6, 9 ou 12 ans. Le montant de l’investissement pris en compte pour la réduction est plafonné à 300 000 € par an et par foyer fiscal, avec un maximum de deux investissements par an. Le prix de revient inclut le coût d’acquisition et les dépenses en travaux, plafonnés à 5 500 €/m².
Conditions spécifiques de la loi Denormandie :
Pour être éligible, le bien doit être situé dans une des villes participant au programme « Action cœur de ville » ou dans des zones élargies depuis 2020 pour accroître l’attractivité du dispositif. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement et doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Ces travaux doivent viser à améliorer significativement la performance énergétique du logement, avec des seuils fixés à 20 % pour les appartements et 30 % pour les maisons.
Plafonds de ressources et de loyers :
Les conditions de location, incluant les plafonds de loyers et de ressources des locataires, sont identiques à celles de la loi Pinel et varient selon la zone géographique (A bis, A, B1, B2). Ces zones reflètent différentes tensions du marché locatif et sont mises à jour annuellement par décret.
Avantages fiscaux et période de location :
En plus de la réduction d’impôt, les investisseurs peuvent bénéficier de la flexibilité dans la période de location. Par exemple, après une période initiale de 6 ans, ils peuvent choisir de prolonger pour 3 ans ou 6 ans supplémentaires. Cette flexibilité continue également après 9 ans de location.
Le dispositif Loi Denormandie est intégré dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an, ce qui requiert une planification fiscale attentive de la part des investisseurs pour maximiser leurs avantages.
En résumé, la loi Denormandie offre aux investisseurs une opportunité significative de contribuer à la revitalisation des centres urbains tout en bénéficiant d’avantages fiscaux pour l’acquisition et la rénovation de biens immobiliers anciens.
Questions fréquentes sur la loi Denormandie
Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en loi Denormandie ?
Les contribuables domiciliés en France qui font l’acquisition d’un logement a rénover ou récemment rénové, selon les conditions édictées par la loi, peuvent bénéficier de la défiscalisation en loi Denormandie dès qu’ils s’engagent à louer le bien immobilier à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans.
Peut-on louer un logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Denormandie ?
Tout comme pour la loi Pinel, le bien immobilier rénové peut-être loué à un ascendant ou un descendant de l’investisseur s’il ne fait pas partis du même foyer fiscal et qu’il respecte les plafonds de ressources du locataire prévus dans la loi.
Quel est le taux de réduction d’impôt en 2023 ?
Le taux de réduction d’impôt en loi Denormandie dépend de la durée d’engagement de location pris par le propriétaire : 12, 18 et 21 % pour un engagement de location respectif de 6, 9 ou 12 ans.
Comment se calcule la défiscalisation en loi Denormandie en 2023 ?
Le calcul de la défiscalisation Denormandie se base sur le prix de revient du bien immobilier. Ce prix de revient correspond au prix d’acquisition du foncier, auquel on ajoute le montant des travaux de rénovation autorisés par la loi et les frais de notaire. Pour bénéficier du dispositif Denormandie, ces travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du prix de revient (hors frais de notaire).
Avant l’engagement de 6, 9 ou 12 ans de location mais aussi après cette durée, que se passe-t-il ?
La non location pendant la durée d’engagement locative du bien immobilier supprime l’avantage fiscal accordé à l’investisseur. Les réductions d’impôts déjà perçues sont annulées et doivent être remboursées à l’administration fiscale, elles sont donc réintégrées dans les revenus fonciers de l’année en cours.
Quelles sont les démarches à suivre pour bénéficier du dispositif loi Denormandie ?
Pour bénéficier du dispositif Denormandie l’investisseur doit joindre à sa déclaration de revenus le formulaire 2044-EB en indiquant qu’il souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt au titre de la loi Denormandie. Ce formulaire déclaratif prouve à l’administration fiscale l’acquisition d’un bien en Loi Denormandie.
