Depuis 1996 et la loi Périssol, les gouvernements français successifs ont mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière permettant au particulier de participer à la vie économique et notamment immobilière. Ces principes incitatifs sont basés sur une relation « gagnant/gagnant » entre l’investisseur et l’État.

Celui-ci part du constat suivant : il manque plus d’un million de logements en France. Presque partout la demande en logements est supérieure à l’offre.

Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène :

• Augmentation de la population demandeuse (vieillissement et séparation) ;
• Insalubrité de nombreux logements anciens notamment dans les cœurs de ville ;
• Enfin la France est un pays où le nombre de résidences secondaires est très important.

Hors de question pour l’État de réaliser des commandes massives de logements afin de satisfaire cette demande : les coûts de construction sont beaucoup trop importants pour lui.

Par conséquent, il a mis en place des dispositifs incitatifs via des avantages fiscaux pour booster l’investissement immobilier locatif.

La défiscalisation immobilière : acquérir un bien financé en partie par ses impôts !

Évidemment depuis 20 ans, les dispositifs de défiscalisation immobilière ont évolué, ont été retouchés et renommés. On peut citer les lois Pinel, Duflot, Scellier, Borloo, Girardin, Robien, Besson, etc. Cependant l’idée essentielle reste la même : les lois de défiscalisation immobilière permettent d’acquérir un bien immobilier à moindre coût grâce à des économies d’impôts concédées par l’État.

Le concept est simple :

• L’investisseur démarche une banque afin d’obtenir un prêt pour financer son acquisition ;
• Il achète le logement choisi et le met en location ;
• Le montant du crédit est absorbé en partie par les loyers perçus et l’économie d’impôt générée ;
• Au final, l’investisseur ne participe financièrement au projet que minoritairement.

Un achat immobilier couplé à une défiscalisation présente de nombreux avantages :

• Payer moins d’impôts ;
• Réaliser un achat immobilier à un prix réduit grâce à la défiscalisation ;
• Sécuriser et valoriser la transmission du patrimoine familial ;
• Préparer la retraite en anticipant la baisse des revenus.

Comme dans tout type d’entreprise, les risques existent. Pour un investisseur néophyte, il est très important de bien juger de la qualité du bien, de sa situation géographique, mais aussi de son intérêt financier et fiscal.

Deux types de dispositifs de défiscalisation cohabitent aujourd’hui : celui dans l’immobilier ancien et celui dans l’immobilier neuf. Ils ne s’adressent pas à la même clientèle et n’ont pas les mêmes objectifs.

Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ?

Avant de se lancer dans une opération de défiscalisation immobilière, il est impératif qu’un professionnel de la gestion de patrimoine analyse rigoureusement votre situation. Pour choisir le bon dispositif de défiscalisation immobilière, vous devrez évaluer au plus juste votre patrimoine et votre besoin de défiscalisation.

La variété des régimes vous permettra de trouver le plus intéressant pour votre situation et cela quelque que soit votre niveau d’imposition.

Enfin, il sera primordial pour limiter les risques de varier les produits défiscalisant. Dans une optique de diversification patrimoniale, pensez aux investissements dans l’immobilier neuf comme le Pinel, Pinel outre-mer, le Censi-Bouvard ou anciens comme les dispositifs Malraux, Monument Historique…

En optant, pour des produits financiers de type boursiers vous risquez, en revanche, de perdre les fonds investis. Enfin, les dispositifs destinés à vous procurer des revenus complémentaires à l’heure de la retraite, vous permettent de réduire partiellement votre imposition durant la phase d’épargne.

Une défiscalisation dans le neuf pour le contribuable moyen

Le champ d’application des avantages fiscaux dans le neuf est beaucoup plus étendu que dans l’ancien. Il concerne une majorité de constructions d’immeuble ou de lotissement pour les habitations partout en France via la loi Pinel qui a remplacé la loi Duflot et avant elle les lois Scellier et Robien en France métropolitaine.

Il existe aussi des dispositifs pour les investissements immobiliers locatifs dans le neuf en Outre-mer comme en Polynésie, aux Antilles françaises, Nouvelle-Calédonie, etc. On parle alors de défiscalisation loi Pinel Outre-mer.

D’autres types de biens immobiliers sont aussi concernés par des lois de défiscalisation comme les résidences de services mais il ne s’agit plus de logements locatifs à titre de résidence principale. C’est le dernier type d’investissement immobilier locatif : les résidences de services avec la loi Censi Bouvard et le statut de loueur en meublé.

Ce type d’investissement est le plus souvent proposé à des contribuables qui ont une fiscalité moyenne (à partir 3 000 € par an pour les investissements métropolitains et jusqu’à 10 000 € par an pour les investissements outre-mer).

Une défiscalisation dans l’ancien pour les gros contribuables

Il s’agit ici de restauration du patrimoine existant. La défiscalisation dans l’immobilier ancien concerne aussi bien des immeubles de logements insalubres ou vétustes que des châteaux moyenâgeux, des édifices religieux, ou des hôtels particuliers du XIXe à rénover.

Deux dispositifs coexistent dans l’immobilier ancien : les lois Malraux et Monument Historique (ou plus simplement M.H.) ainsi qu’un dispositif de déduction des travaux réalisés sur les revenus locatifs et professionnels appelé déficit foncier.

Un même but : la sauvegarde du patrimoine et le repeuplement des centres villes, tout en répondant à la problématique du manque de logements. Elles sont différentes dans leur approche et, si elles partagent un même objectif, ne concernent pas le même type de bien immobilier ni forcément la même clientèle.

Ce type d’investissement est le plus souvent proposé à des contribuables qui ont une fiscalité élevée (au-delà de 10 000 € d’impôt sur les revenus ou des revenus fonciers importants).

Comment arbitrer entre une défiscalisation ponctuelle et une défiscalisation étalée dans le temps ?

Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf, notamment les lois Pinel et Pinel outre-mer proposent des durées de détention modulables entre 6, 9 et 12 ans qui vont impacter directement les montants que vous pourrez soustraire de vos impôts. Lorsque vous investissez dans l’ancien, en Malraux ou Monuments Historiques, l’avantage fiscal est calculé sur le montant des travaux et pourra être déduit sur la durée de ses travaux, qui doivent être réalisés dans les trois ans suivant l’acquisition.

Par ailleurs, si vous financez votre opération à crédit, il est préférable que la durée du crédit soit en adéquation avec la durée de détention du bien et de la prise de loyers afin de compenser le coût du crédit et de ne pas perdre en pouvoir d’achat.

Selon le dispositif que vous aurez choisi pour réduire vos impôts, vous pourrez donc défiscaliser sur des durées très variables, entre 1 an et 12 ans. Il est donc primordial de bien comprendre les spécificités de chaque dispositif de défiscalisation immobilière pour arbitrer selon ses besoins de défiscalisation et de trésorerie.

Comment trouver un produit de défiscalisation ?

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Éviter les écueils et mener à bien votre projet d’achat, telle est notre mission en vous guidant pas à pas, tout au long de votre opération de défiscalisation.