Lors de la réalisation d’une opération de défiscalisation immobilière en loi Pinel, Pinel outre-mer, loueur en meublé etc., l’acquisition d’un logement neuf se fait dans la majorité des cas en ce que l’on appelle « l’état futur d’achèvement », i.e. sur plans ou en cours de construction, au travers d’un contrat de réservation aussi appelé VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).

Ce processus permet d’une part de s’assurer de la bonne réalisation du projet ainsi que de l’obtention des garanties bancaires nécessaires. Et d’autre part, de faire en sorte que le promoteur entame la commercialisation du programme immobilier avant que ne démarrent les travaux de construction. Dès lors, la majeure partie des logements mis en vente sera réservée lorsque ce dernier entamera la construction.

Cependant, selon les programmes immobiliers, il demeure parfois possible d’acquérir un logement dont la construction a été achevée depuis moins d’un an. Il est donc important de noter que les formalités juridiques mais également financières varient selon les cas.

Le contrat de réservation

Achat d’un logement neuf « en l’état futur d’achèvement » :

Au cours de l’acquisition d’un logement dit « en état futur d’achèvement », vous serez amené à signer avec le promoteur un contrat de réservation qui vous permet de réserver votre futur logement. Ce dernier détermine l’ensemble des conditions de vente, vous engage à l’achat tout comme il engage le promoteur immobilier ou le constructeur à la vente du bien immobilier concerné.

Un droit de rétractation est accordé dans les dix jours (loi Hamon) suivants la signature du contrat de réservation. Ce délai peut alors soit commencer le lendemain de la signature du contrat soit le lendemain de la réception de votre copie du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Le document doit par ailleurs préciser les modalités de récupération de votre garantie en cas de rétraction.

Le contrat de réservation est a minima composé des pièces suivantes :

• Les conditions particulières concernant la description du lot réservé : numéro du lot, surface, composition du logement, annexes… et bien évidemment est inclus le détail du prix de vente ;
• Les conditions générales décrivant les caractéristiques du projet immobilier : références cadastrales du terrain, permis de construire, délai prévisionnel d’exécution des ouvrages, grille d’appel des fonds, article sur le financement de l’acquisition par prêt bancaire avec clause de résiliation, dépôt de garantie… et les conditions de réalisation de la vente par acte notarié ;
• La notice descriptive ou descriptif des travaux détaillant les prestations et matériaux prévus pour la construction en distinguant les parties communes des parties privatives ;
• ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) : objectif d’information de l’acquéreur vis-à-vis des risques naturels prévisibles, technologiques ou de sismicité qui concernent la parcelle de l’immeuble objet du diagnostic technique ;
• Le ou les plans du programme ainsi que des lots réservés.

En contrepartie de la réservation, vous pourrez être dans certains cas amené à verser sur un compte bloqué chez un dépositaire (majoritairement le notaire de l’opération en cours) un dépôt de garantie qui ne pourra en revanche pas s’élever à un montant supérieur à :

• 5% du prix prévisionnel de vente si le contrat de vente doit être signé sous un an ;
• 2% du prix prévisionnel de vente si le contrat de vente doit être signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Régulièrement, le dépôt de garantie n’est pas observé ou s’élève à un montant de 1500 euros.
Cette somme est indisponible, incessible ni saisissable jusqu’à la conclusion de l’acte notarié de vente, le montant de la garantie sera en revanche intégralement restitué en cas de non réalisation de la vente.

Dans un de ces cas, l’acquéreur se doit de notifier par lettre recommandée sa demande de remboursement au vendeur ainsi qu’à l’organisme auprès duquel avait été réalisé le dépôt. Le remboursement sera alors intégral.
Également, toute clause contraire dans le contrat de réservation est nulle.

En ce qui concerne les droits de propriété, une telle vente opère de plein droit un transfert de propriété de l’immeuble à mesure que la construction de celui-ci avance. C’est un transfert de propriété qui est ainsi crescendo mais également proportionnel aux parties achevées de l’immeuble.

Achat d’un logement neuf terminé

Est appelé logement achevé toute construction immobilière arrivée à terme, i.e. en état d’achèvement au jour de la transaction immobilière. Il ne doit ainsi, afin d’être éligible à la défiscalisation, n’avoir jamais fait l’objet d’une quelconque occupation antérieure. Dans ce type de vente, dit « vente clés en mains », le transfert de propriété a lieu au moment même de la conclusion de la vente.  Ce qui implique nécessairement une disponibilité immédiate du bien au cœur de la transaction.

La première étape, en ce qui concerne la procédure d’achat d’un logement dit neuf terminé, est une promesse de vente, ou un compromis de vente matérialisée par un écrit. Ce document retranscrit précisément les caractéristiques ainsi que les spécificités du bien à vendre, et à l’issue de laquelle vous disposerez d’une durée de sept jours pour vous désister de l’achat. La promesse de vente doit également contenir les clauses relatives aux conditions suspensives de la vente. Vous pouvez également être amené à verser un acompte qui sera généralement compris entre 5 % et 10 % du prix du logement.

Ensuite, deux cas de figure sont possibles : la rétraction, auquel cas vous récupérerez l’acompte préalablement versé, et l’absence de rétraction. Dans cette deuxième situation, vous serez alors obligatoirement amené à signer un acte de vente définitif avec le vendeur, et c’est à l’issue de ce contrat qu’aura lieu la livraison du bien (et ainsi le transfert du droit de propriété de ce dernier).

L’Acte Authentique

Lors d’une opération d’acquisition immobilière, que celle-ci concerne un logement neuf sur plans, en cours de construction ou encore terminé, la vente devra obligatoirement être appuyée par un acte authentique (communément dénommé « acte notarié »). Cet acte doit impérativement être établi par un notaire, signé par le vendeur (ici, le promoteur) tout comme par l’acheteur.

L’acte authentique ne prend cependant pas une forme unique, et on distingue trois cas distincts :

• Le contrat « clés en mains » : les travaux étant terminés, la passation du droit de propriété est immédiate (à la suite de la signature du contrat définitif) ;
• Le contrat de vente à terme : l’acheteur s’engage à acheter le bien au prix convenu à la date d’expiration, date à laquelle le vendeur est également dans l’obligation de fournir le bien immobilier selon les standards négociés. La passation du droit de propriété se fait lors de la livraison du bien immobilier ;
• Le contrat de vente en « l’état futur d’achèvement » : l’acheteur devient immédiatement propriétaire du sa quote-part du terrain et devient propriétaire de son logement futur à mesure de l’avancement des travaux de construction ainsi que des appels de fonds émis par le promoteur ;

Acte d’un logement neuf en « l’état futur d’achèvement »

La vente en l’état futur d’achèvement (V.E.F.A), autrement appelée vente sur plans, peut concerner (à l’instar de la vente classique) aussi bien des appartements situés dans des immeubles collectifs que des maisons individuelles. Ce contrat doit être établi par écrit et une copie de celui-ci doit obligatoirement avoir été remis à l’acheteur avant tout versement (article R. 261-27 du CCH).

Le contrat de vente en « l’état futur d’achèvement » doit reproduire les clauses suivantes :

• Une description détaillée du futur logement : surface habitable*, nombre de pièces principales, pièces de service, dépendances (article R. 261-25 du CCH) ;
• Une note technique sommaire annexée au contrat doit décrire la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l’immeuble, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation (article 261-25 du CCH) ;
• Le prix de vente (tous les contrats prévoient des prix fermes et définitifs) et le cas échéant, les conditions de révision qui ne peuvent être opérées que dans la limite de 70% de l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat de réservation et celle de la signature du contrat définitif (article R. 261-26 du CCH) ;
• La date de signature du contrat de vente définitif (article R. 261-26 du CCH) ;
• Le délai d’exécution des travaux, même s’il est prévisionnel (article L. 261-15 du CCH) ;
• Le montant ainsi que les conditions des prêts que le vendeur s’engage à obtenir pour le compte de l’acquéreur (article R. 261-26 du CCH) ;
• Les conditions prévues par la loi qui permettent au candidat acquéreur de renoncer à signer le contrat définitif et de récupérer son dépôt de garantie (article R. 261-27 du CCH).

* Pour la surface habitable, si une variation à la hausse est observée au moment de la livraison l’acquéreur en bénéficie, si une variation à la baisse est observée alors une baisse proportionnelle à cette variation sera observée au niveau du prix de vente (à l’exception d’une diminution de moins de 5% de la surface auquel cas aucune mesure particulière n’est mise en place).

En ce qui concerne le dépôt de garantie, certains aspects législatifs sont à respecter. En effet, la réglementation donne une liste de justes motifs permettant le retrait du candidat acquéreur (article R. 261-31 du CCH) qui sont les suivantes :

• Non-respect de la part du vendeur de la date de signature du contrat de vente définitif ;
• Prix de vente supérieur au prix de vente prévisionnel d’au moins 5% ;
• Si les prêts ne sont pas obtenus (à l’exception du cas dans lequel il y a une condition suspensive pour les prêts que l’acquéreur s’est engagé à trouver lui-même) ;
• Ou si le montant des prêts que le vendeur s’est engagé à faire obtenir à l’acquéreur est inférieur à 10% de ce qui était prévu dans le contrat prévisionnel ;
• Si le logement décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description qui en avait été préalablement faite dans le contrat de réservation.

Dans un de ces cas, l’acquéreur se doit de notifier par lettre recommandée sa demande de remboursement au vendeur ainsi qu’à l’organisme auprès duquel avait été réalisé le dépôt. Le remboursement sera alors intégral.

Enfin, le vendeur qui n’exécute pas son obligation de conclure la vente doit rembourser le dépôt de garantie et peut être condamné à verser des dommages et intérêts au candidat acquéreur.

Achat d’un logement neuf terminé

L’achat d’un logement neuf achevé, également appelé achat « clés en main » s’effectue obligatoirement devant un notaire.

Les frais d’acquisition d’un logement neuf

Sur l’ancien, les frais d’acquisition, aussi improprement appelés frais de notaire, sont des frais qui s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers. En principe ils sont réglés par l’acquéreur, et ainsi à inclure dans votre budget et à prendre en compte dans votre plan de financement. Ils ne reviennent cependant ni au vendeur ni au notaire (à l’origine de la rédaction de l’acte authentique de la vente) pour leur majeure partie.

Pour un logement neuf, ces frais sont cependant largement réduits (environ 2,5 % pour une moyenne qui gravite autour de 7,5 % sur l’ancien).

En effet, les frais d’acquisition d’un bien immobilier sont essentiellement composés d’impôts qui doivent être reversés à l’État, le notaire n’étant qu’un intermédiaire chargé de collecter les frais pour le compte de l’État et les reverser au Trésor Public.

Impôts et taxes :

Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor Public, et reviennent selon les cas à l’État ou aux collectivités locales. Ils sont calculés selon la valeur du bien et leur montant dépend de la situation géographique.

Les droits de mutation constituent la taxe principale. Cette taxe ne s’applique pas aux logements neufs vendus au premier acquéreur. Néanmoins, les logements en état futur d’achèvement peuvent avoir déjà fait l’objet d’une première cession avant leur livraison, sans que cette épargne ne soit perçue non plus sur l’acquéreur suivant.

Frais et débours :

Ce sont là les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ils servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic…).

Les émoluments de formalité :

C’est la rémunération du notaire pour établir et enregistrer l’acte de vente. Ils varient selon le montant de la transaction et l’intervention de ce dernier (prise de garantie hypothécaire, IPPD ou cautionnement mutuel).

Cette taxe ne s’applique pas aux logements neufs vendus au premier acquéreur. Néanmoins, les logements en état futur d’achèvement peuvent avoir déjà fait l’objet d’une première cession avant leur livraison. Les droits de mutation sont alors perçus à un taux réduit (en moyenne 4 % du prix d’acquisition).

Les droits de mutation :

Cette taxe ne s’applique pas aux logements neufs vendus au premier acquéreur. Néanmoins, les logements en état futur d’achèvement peuvent avoir déjà fait l’objet d’une première cession avant leur livraison. Les droits de mutation sont alors perçus à un taux réduit (en moyenne 4 % du prix d’acquisition).

La TVA :

Les ventes de logements neufs sont soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée au taux de 20%. La TVA est à la charge du vendeur et incluse dans le prix de vente, qui est toujours annoncé TTC.