La défiscalisation la plus patrimoniale
Le dispositif de défiscalisation loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui donne droit à une réduction d’impôt sur le montant des travaux de rénovation du logement engagés par l’acquéreur.
Cette réduction d’impôt est de 22% pour les immeubles situés dans les « zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager » (ZPPAUP) et de 30 % pour les immeubles situés dans les « secteurs sauvegardés ».
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt loi Malraux est plafonné à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. Depuis 2018, il n’y a plus de plafond de répartition annuel des travaux, ainsi la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 120 000 € sur un an, si tous les travaux sont décaissés.
La défiscalisation Malraux s’adresse donc principalement aux contribuables français qui souhaitent investir dans des appartements à rénover et destinés à la location. Ainsi, les opérations d’investissement en loi Malraux permettent aux investisseurs d’avoir une excellente opportunité de défiscalisation sur deux ou trois ans et une bonne protection à moyen ou à long terme.
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* Avec une défiscalisation maximum de 120 000 € par an hors plafonnement des niches fiscales, la loi Malraux fait partie des dispositifs fiscaux les plus défiscalisant accessibles aux particuliers. Cependant les biens éligibles en loi Malraux sont rares et souvent proposés au-dessus des prix de marché, leur rendement s’en trouve ainsi amoindri. L’obligation de louer le logement acquis pendant 9 ans au moins, en fait un actif à la disponibilité moyenne, relativement à tout investissement immobilier. Le risque locatif en Malraux est très faible compte tenu des emplacements cœur de ville en secteur sauvegardé. Le Malraux apparaît comme un choix patrimonial pertinent.
Exemple de défiscalisation Malraux
Simulation de défiscalisation loi Malraux :
Simulation pour l’acquisition d’un appartement de 2 pièces de 305 000 € TTC à Bordeaux sous le régime du dispositif Malraux en 2024.
Vous achetez un appartement en loi Malraux pour un prix foncier de 174 500 € TTC « Acte en main ». Les travaux de réhabilitation se montent à 130 500 €. L’investissement total est financé à hauteur de 290 000 € par un emprunt au taux de 1,75 % (assurance comprise) sur 20 ans et par un apport initial de 15 000 €. Votre mensualité de remboursement sera de 1 506,48 € par mois.
Les travaux de réhabilitation se répartissent sur les deux premières années à parts égales (65 250 € par an). Le rapport entre le prix du foncier et le prix des travaux sera donc de 57,2 % / 42,8 %. Le loyer mensuel à la charge du locataire est de 625,55 €. Le prix du logement et du loyer n’est pas revalorisé dans cette simulation. La taxe foncière prévisible est de 650 €.
| DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES : | RECETTES MENSUELLES MOYENNES : |
|---|---|
| - Remboursement du prêt | - Loyer |
| - Taxe foncière | - Réduction d’impôt |
| 1 679,90 € | 1 091,53 € |
ÉPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 641,39 € |
|
Au terme de l’opération, votre investissement aura été financée à 57,71 % par la réduction d’impôt (10,42 %) et par le locataire (47,29 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 588,37 €.
Au bout de 11 ans, vous revendez votre bien 305 000 €* (aucune revalorisation du bien), votre opération de défiscalisation vous aura rapporté un BÉNÉFICE NET de 53 287 €.
*Le prix de revente est calculé sur un rendement locatif de 2,55 %.
Le dispositif de défiscalisation loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation conçu pour encourager la préservation et la réhabilitation des bâtiments historiques ou architecturalement significatifs en France. Ce régime fiscal, établi pour promouvoir la restauration de propriétés dans des zones urbaines historiquement importantes, offre des avantages fiscaux significatifs aux investisseurs prêts à s’engager dans des projets de restauration conformes aux exigences patrimoniales strictes. Voici une exploration détaillée des avantages, des bénéficiaires, et des conditions spécifiques associés à ce dispositif.
Avantages fiscaux de la loi Malraux
La loi Malraux offre une réduction d’impôt pour les travaux de restauration d’un bien immobilier, avec un maximum de 30 % du montant des travaux engagés. Le montant des travaux pris en compte pour le calcul de cette réduction fiscale est plafonné à 100 000 € par an, ce qui équivaut à une réduction d’impôt maximale de 30 000 € annuellement. Les taux de réduction d’impôt varient selon la localisation de l’immeuble : 22 % dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) [1] et 30 % pour les immeubles situés en secteurs sauvegardés [2].
Depuis l’introduction de la loi VIR (vente d’immeuble à rénover) en 2018, les propriétaires peuvent maintenant confier les travaux de restauration à des vendeurs, simplifiant ainsi le processus pour les investisseurs. Notablement, depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt obtenue via la loi Malraux n’est plus soumise au plafonnement des niches fiscales.
Bénéficiaires de la Loi Malraux
Ce dispositif s’adresse aux contribuables français qui sont propriétaires ou qui envisagent d’acquérir un bien immobilier dans un périmètre sauvegardé (où investir en loi Malraux), avec des travaux d’aménagement nécessaires. Cet investissement est particulièrement adapté aux personnes ayant une fiscalité élevée en raison de son fort potentiel défiscalisant.
Conditions de la Loi Malraux
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les investisseurs doivent s’engager à restaurer complètement l’immeuble et à le louer non meublé comme résidence principale pour une période minimale de neuf ans après l’achèvement des travaux. La réduction d’impôt s’étend sur la période active des travaux et ne doit pas dépasser quatre ans. Les travaux doivent être approuvés et supervisés par les Architectes des Bâtiments de France, et nécessitent une Autorisation Spéciale préfectorale.
[1] Les ZPPAUP : Les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager dites « ZPPAUP » ont été créées et délimitées, après enquête publique, par un arrêté du préfet de région avec l’accord de la commune et un préavis de la Commission régionale du patrimoine et des sites. Ces zones ont été instituées autour de monuments historiques, dans des quartiers mais aussi des sites à protéger. Elles sont sous l’entière responsabilité de la commune, avec l’assistance de l’Architecte des bâtiments de France. Les ZPPAUP comportent des prescriptions particulières en matière d’architecture et de paysage. Les travaux de construction, de démolition, de déboisement, de transformation ou de modification de l’aspect des immeubles compris dans le périmètre de la zone de protection sont soumis à une autorisation spéciale.
[2] Les secteurs sauvegardés : Les secteurs sauvegardés font l’objet d’une mesure de protection portant selon la loi, sur des secteurs présentant des caractères historiques, esthétiques ou de natures à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles. Les secteurs sauvegardés ont en effet été spécialement introduits par la loi Malraux, pour la sauvegarde des centres urbains historiques et plus largement d’ensembles urbains d’intérêt patrimonial.
Questions fréquentes sur la loi Malraux
Pourquoi les produits Malraux sont au-dessus des prix du marché immobilier traditionnel ?
L’emplacement, la qualité architecturale et la rareté des programmes immobiliers proposés en Malraux en centres-villes sauvegardés, les coûts de rénovations et le cahier des charges techniques et juridiques imposés par la DRAC (Bâtiment de France) explique l’écart constaté avec le marché de l’immobilier ancien traditionnel. Ce prix d’acquisition élevé se traduit par une rentabilité locative légèrement inférieure à un investissement immobilier non Malraux.
Les loyers sont-ils encadrés plafonnés, ou soumis à conditions de ressources des locataires ?
Non, la loi Malraux impose une location en nue pendant 9 ans à titre de résidence principale ou d’activité commerciale du locataire. Mais aucune restriction, condition de ressources du locataire ou plafond ne s’appliquent au montant du loyer.
Pourquoi investir en Malraux plutôt qu’en immobilier locatif classique ?
La qualité du bien et sa valeur patrimoniale sont les principales motivations d’une acquisition avec le dispositif Malraux. L’attrait des investisseurs pour la « belle pierre » située dans des emplacements souvent prestigieux les poussent à choisir ce type de produit. Sans oublier l’attractivité de l’impact fiscal sur la décision d’achat, avec une défiscalisation pouvant atteindre 30 000 € par an sur la durée des travaux de rénovation du bien.
Quelles sont les conditions de location ?
L’engagement de location doit être consenti pour une durée de 9 ans à une personne autre qu’un ascendant ou descendant du contribuable et dans un délai de 12 mois suivant la fin des travaux. Le logement doit être loué nu à titre résidence principale du locataire.
